התחדשות עירונית – שאלות ותשובות

אם אתם והדיירים שגרים אתכם באותו בניין חולמים על דירה יפה, חדשה, גדולה ומשופצת במקום הדירה בה אתם חיים כרגע, וכל זה כאשר ערך הדירה קופץ לשחקים ואתם מרוויחים כסף מהסיפור, אתם בוודאי חושבים על התחדשות עירונית. בוודאי יש לכם הרבה שאלות לפני שקופצים למים העמוקים ושוברים קירות, אז הנה תשובות עבור כמעט כל שאלה שתהיה לכם שקשורה לכך:

 

איך מתחילים הנעה של פרויקט התחדשות עירונית?

השלב הראשוני לפני תחילתו של פרויקט התחדשות עירונית, הוא ריכוז כל בעלי הדירות בבניין שלכם ושיחה מקדימה על יציאה לדרך. צריך לאמת שהדיירים בעד, מסכימים ומוכנים לצאת לפרויקט. במידה וכולם מסכימים, כל דירה צריכה לנדב איש קשר שאליו יפנו עם כל שאלה או עניין בנושא – אחד ההורים בבית, או אולי קרוב משפחה בוגר ואחראי במידה ומדובר בדירה עם קשישים או מוגבלים. לאחר מכן יפנו דיירים בבניין ליזמים, יתרשמו מהם, יקבלו מהם הצעות ומפרטים, ויציגו את היזם מול כלל נציגי הדירות בבניין. תתקיים החלטה דמוקרטית בנוגע ליזם שייקח את הפרויקט לידיו, ותהליך דומה יתרחש גם באיתור ובחירת עורך דין שילווה את דיירי הבניין לאורך הפרויקט.

 

האם כל דיירי הבניין חייבים להסכים לפני שיוצאים לדרך?

לא, לא כל דיירי הבניין חייבים להסכים לפני שמתחיל פרוייקט התחדשות עירונית. החוק מגדיר סעיפים מסויימים שהחל מהם אפשר לצאת לדרך גם אם אין הסכמה של כלל הדיירים בבניין: 66% מבעלי הדירות אם מדובר בשיפוץ מבנה או חיזוקו, ו-80% במידה ומדובר בתמ"א 38 – הריסה של כלל המבנה ובניית מבנה חדש במקומו. דיירים שמתנגדים, עליהם להסביר ולבאר את התנגדותם. דייר שמסרב ליציאה לדרך ללא סיבה מספקת וראויה מסתכן בתביעה משפטית משאר דיירי הבניין, ושופט עלול לפסוק כי במידה וסירוב הדייר אינו סביר – הוא מחייב רואה חשבון או עורך דין לחתום במקומו ולהתקדם עם הפרוייקט. אם אין סיבה מיוחדת אישית, או חוסר כדאיות כלכלי עבור אותו דייר – צפוי ששופט יפסוק לרעתו.

 

כמה זמן זה לוקח מרגע שיוצאים לדרך ועד שאני מתחיל לחיות בדירה חדשה?

ההתחלה היא בעיקר ביורוקרטית ופחות מעשית, צפויה לכם כשנה של ריצות ותיזוזים בין טפסים, אישורים וועדות עוד לפני שהונף פטיש. בהתאם לאופי הפרויקט הספציפי אצלכם (הריסה ובניה מחדש, שיפוץ, חיזוק מבנה וכדומה) ובהתאם לקצב של היזם אותו בחרתם, אחרי שיש את כל האישורים הנדרשים ויוצאים לדרך צפויה לכם עוד כשנה וחצי בפועל עד שתכנסו מחדש לדירה משודרגת.

 

איך אדע שמתאר הזמנים שהיזם מתאר לי נכון ותקין ושלא אגרר למחיה בשכירות או בתנאים נמוכים זמן ארוך יותר?

חשוב מאוד לעגן בחוזה מול היזם הנבחר את לוחות הזמנים, וגם אם יש לו"ז מפורש ומפורט בחוזה מול היזם, הוא אינו מחייב במיוחד את היזם במידה ולא צוינו סנקציות וענישה במידה ויש חריגה בלו"ז שתואר בחוזה. ודאו שהלו"ז שמוצב ליזם סביר, וודאו שהוא כתוב בחוזה ושמתואר עבור כל סעיף בהתקדמות מה קורה במידה והיזם אינו עומד בלוחות הזמנים.

 

עד כמה יפריע לי שיפוץ בבניין שלי במסגרת התחדשות עירונית במידה ולא פיניתי את הדירה?

עבור פרויקטים שבהם הדיירים נשארים בדירתם המקורית ולא מפנים את המבנה, הרעש, השיפוץ וחיזוק המבנה עשוי להפריע לשגרת החיים התקינה. היזם רשאי להפעיל עובדי בניה בשעות המקובלות במשק הישראלי – החל משעות הבוקר ועד שעות אחר הצהריים, בשעות בהן רוב הדיירים בבניין כלל לא נמצאים מאחר והם בעבודה. יזם לא יכול לקדוח, לבנות או להרוס בקולי קולות בשעה שמונה בערב, הוא מחויב על פי חוק להפעיל את עובדיו אך ורק בשעות העבודה המקובלות במשק הישראלי, מה שמגן על הזכויות של עובדיו ומגן על שגרת החיים של הדיירים בבניין במקביל.

 

כמה כסף התחדשות עירונית שווה לי?

אז בין אם אתם נשארים בדירה וחיים באתר בניה במשך כשנה, ובין אם פיניתם את דירתכם ועברתם להתגורר הרחק מביתיכם למשך שנה וחצי – כמובן שמעניין אתכם כמה אי הנוחות ארוכת הטווח הזו שווה לכם. בנושא הזה – אין חוק או סטנדרט מסויים ועליכם לשאת ולתת מול היזם. היזם רשאי להציע לכם פיצויי כספי ישיר, או לבצע שינויים ושדרוגים בדירתכם שיעלו את ערכה ואת איכות חייכם (משנסתיימה העבודה)  בתמורה לאי הנוחות ממנה תסבלו במהלך ביצוע הפרויקט.

 

האם בכלל אפשרי להוציא את הבניין בו אני גר לפרויקט התחדשות עירונית?

בניין צריך לעמוד בדרישות ותנאים לפני שהוא יוצא לפרויקט התחדשות עירונית. ראשית, עליו להמצא בתוך אזור עירוני ותיק. שנית, הראשות המקומית באזור תומכת בפרויקטי התחדשות עירונית – ישנן רשויות מקומיות ועיריות שאינן מאפשרות יציאה לפרויקט באזורן. במידה ומדובר במבנה להריסה במהלך הפרויקט, המבנה צריך להיות ישן, שאישורי הבניה עבורו ניתנו לפני שנת 1980, והוא אינו עומד בתקן הסטנדרטי נגד רעידת אדמה. אחרי שעברתם את כל התנאים והכללים שהוגדרו למעלה, יתכן ועדיין אף יזם לא יסכים לצאת עמכם לדרך במידה ויש ביקוש נמוך למגורים באזורכם, ערך הדירות באזורכם נמוך – או כל גורם אחר שהופך את הפרויקט ללא כדאי מבחינת היזם.

 

אילו מיסים צפויים עבורי כדייר בבניין שעומד להתחדש עירונית?

ראשית כל, המדיניות היא דווקא להקל על הדיירים ולאפשר עבורם הטבות מס וזיכויים למיניהם. למדינה יש אינטרס לדחוף מבנים רבים ככל האפשר לפרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד אם מדובר בתמ"א 38, שם המדינה מרוויחה מבנים מחוזקים שלא יתמוטטו בקלות במידה ותפרוץ רעידת אדמה. כמובן שאם שטח הדירה שלכם גודל וערך הדירה עולה, אתם תדרשו לשלם ארנונה על דירה גדולה יותר, ובבוא היום במכירת הדירה, מס השבח יגדל, אבל כנאמר המדיניות היא להקל על הדיירים במבנה שמיועד להתחדשות עירונית, והנחות משמעותיות מוענקות עבור השינויים והשדרוגים שהדירה שלכם תעבור, לתקופה מוגבלת לפחות, אם לא ליותר.

במסגרת מדיניות ההטבות והזיכויים, בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית זכאים לפטור ממס שבח עד לסכום של כ-2.5 מיליון ש"ח (משתנה באופן שנתי בחוק). את מס השבח מעל לסכום שעליו ניתן פטור – ישלם היזם.

 

מה חשוב שיהיה מצוין בחוזה מול היזם?

ישנם דברים שחייבים להופיע בחוזה מול היזם, במידה ומשהו מאלו חסר, אל תכנסו לעסקה וחשדו בהוגנות ואמינות היזם:

• פרטי הקבלן המלאים.
• מספרה של החברה המבצעת.
• פרטי איש קשר מטעם היזם, אליו פונים בכל עניין בעת הביצוע ובמידת הצורך משפטית.
• פירוט כלל הערבונות אותן היזם מבטיח לדיירים לטובת השלמת הפרוייקט, ולטובת השלמת הפרוייקט על ידי יזם אחר במידת הצורך.
• פרטים של הביטוח של היזם, יש לוודא שהפוליסה שהוא מציג מקיפה ועומדת בתנאים שהגדיר החוק.
• פרטים של הביטוח שהיזם מבטח באמצעותו את עובדיו, ושהביטוח על עובדיו מקיף ומספק.
• לוחות זמנים מפורשים וחד משמעיים, כולל סנקציות וענישה במידה והיזם לא מצליח לעמוד בכל אחד מהסעיפים שהגדיר בלוחות הזמנים.

 

מהו ניוד זכויות?

בבניינים מסוימים כמו בניינים המצויים באזור בעלי הגבלת גובה או בבניינים לשימור, לא ניתן להוסיף קומות. במצב זה, היזם יכול להעביר את זכויות הבניה מהבניין הספציפי אותו הוא מחזק במסגרת הפרויקט, למגרש אחר שעליו הוא יוכל לבנות ולהרוויח מכך. פעולה זו נקראת ניוד זכויות.

 

מה לגבי התחדשות עירונית או תמ"א 38 בבית פרטי?

כן, גם במידה ומדובר בבית פרטי, עדיין יש אפשרות לצאת לפרוייקט התחדשות עירונית או תמ"א 38, אבל הבית צריך לעמוד בכללים מסויימים. ראשית, בדומה לדירות בבניין, הבית צריך להיות לפי סטנדרט בניה ישן, כך שקיבל היתר בניה לפני שנת 1980, בדומה לבניין דירות. בנוסף, לבית חובה שיהיה קיר משותף עם בית נוסף, וששטח שני הבתים ביחד יסתכם לכדי לכל הפחות 400 מטר רבוע.

 

מהו ניוד זכויות?

אלו 2 מונחים שאתם עשויים לשמוע לא מעט במהלך הפרוייקט. ניוד זכויות הוא מצב בו היזם מנוע מלהוסיף קומות לבניין מסויים, מאחר ובאזור קיימת מגבלת גובה, או שמדובר בבניין לשימור; בכזה מקרה, ינייד היזם את זכויות הבניה מהבניין המדובר לבניין אחר באזור אחר.

 

האם פרויקט התחדשות עירונית מחייב אותי לממ"ד?

אין שום חובה על היזם או באופן כללי להוסיף לבניין ממ"ד, בטח ובטח שלא בכל דירה בבניין. למרות שאין שום חובה, ממ"ד מחזק את הבניין והמצאותו חשובה מאוד, ורוב היזמים מבינים זאת היטב, ולכן ברוב המקרים יוסיף היזם ממ"ד. במידה והיזם שעובד מולכם לא מוכן להתחייב על כך, דעו כי הוא אינו עובר על החוק ואין לו חובה חוקית להוסיף ממ"ד במסגרת פרוייקט ההתחדשות העירונית אותה הוא מבצע עבורכם.

 

ממה כדאי להיזהר ולחשוש?

ראשית – בחרו יזם בקפידה. וודאו כי הוא מנוסה בתחום, כבר ביצע התחדשות עירונית עבור מבנים רבים, גם אם מבחינת שיפוץ וחיזוק מבנה, גם עבור פרויקטים של פינוי ובינוי, תמ"א 38, וגם הריסה ובניה חדשה מאפס. נסו לאתר מישהו שגר בבניין שהיזם ביצע בו את העבודה ולקבל ממנו חוות דעת על התהליך התקשורתי מולו, כל הביורוקרטיות מולו, תהליך הבניה בפועל, ואיכות התוצאה. חשוב שהיזם יהיה חזק כלכלית ושעשיתם את כל הבדיקות כי הסבירות שהוא יסיים את הפרויקט גבוה מאוד – החלפת יזם באמצע פרויקט היא לא נעימה במיוחד. יש לוודא שהיזם מתחייב להשתמש בחומרי בניה איכותיים על פי המוגדר בחוק ואף איכותיים יותר. נדגיש שוב – בכל הנוגע ללוחות זמנים – הכל חייב להיות מעוגן היטב ובאופן מפורש וחד משמעי בחוזה מול היזם, כולל סנקציות וענישה במידה ומתקיימת אי עמידה בלוחות הזמנים שהוקצבו.

קיימים מקרים בהם היזם מפסיק את העבודה באמצע עקב קושי כלכלי, פשיטת רגל, או אי יכולת לאתר קונים לדירות חדשות שנבנו בבניין. החלפת יזם מאריכה את אי הנוחות, הטרטור, ומשך הפרויקט, ובכל מקרה כל קושי כלכלי או קושי באיתור רוכשים לדירות החדשות יעכב את היזם לזמן ארוך.

במידה ואתם מבחינים בליקויים בתהליך הבניה – עובדים ללא קסדות, ליקויי בטיחות (בורות, עבודה ללא פיגומים ראויים וכדומה) או כל דבר אחר שנראה לכם שאינו תקין – עדכנו מיד את עורך הדין שלכם ואף את הרשות המקומית. במידה ולא פיניתם את הבניין ואתם גרים בבניין בזמן ביצוע הפרויקט, יתכן ותחשבו לאחראים במידת מה במידה ויתרחש אסון כלשהו עקב ליקוי בטיחות אליו נחשפתם. גידור היקפי מסביב לאתר הבנייה הוא כלל בטיחות חשוב וגם הדבר היחיד לו אחראית הרשות העירונית ולא היזם או מנהל הבניה בשטח.