השקעות נדל"ן ברוסיה – רמת סיכון גבוהה?

רוסיה היא אחת מעשרת המדינות המובילות האהובות על הישראלים כאשר הם מחפשים מקומות בחו"ל להשקעה בנדל"ן, יחד עם ארה"ב, סין, קנדה, גרמניה, אנגליה, ועוד. זה לא מפתיע, מאחר ונדל"ן ברוסיה מציע תשואה מדהימה, והישראלי אוהב את הנכס שלו כשהוא מניב תוצאות מעולות, אבל בשנים האחרונות ישנה תהייה האם זה שווה את הסיכון שהולך וגדל עם הזמן.

שוק הנדל"ן הרוסי המקומי הוא שוק תוסס, חי ובועט – עם תזוזות, רכישות ומכירות, ימים ולילות ללא הרף. למרות שמקומית השוק לא מפסיק לחיות, בזירה הבינלאומית הוא מדשדש בעצלתיים – משקיעים רבים מבינים שיש סיכון גדול שלא בטוח שווה את הכסף שלהם, והעניין הזה רק הלך והתחזק בזמן האחרון כתוצאה מזעזועים כלכליים שחוותה רוסיה מחוץ לשוק הנדל"ן, במטבע הרובל הרוסי ובמחירי הנפט, לדוגמא.

כשהמטבע הרוסי נפל, הסיכון הגבוה הפך למציאות בפועל, והפיל משקיעים רבים יחד איתו. ישנן ערים שנחשבות אמנם מעט "בטוחות יותר" להשקעה נדלנית כמו סנט פטרסבורג או מוסקבה לדוגמא, שם החיים החברתיים תוססים יחד עם שוק הנדל"ן והביקוש גבוה, אבל ברוב רוסיה – הסיכון גבוה ולמרות שהתשואה חזקה – משקיעים בינלאומיים מעדיפים לא להתעסק עם השקעות נדלניות.

לא רק מחירי הנפט והמטבע הנחלש מדאיגים את המשקיע הבינלאומי. ראש ממשלת רוסיה, פוטין, ידוע ומוכר פה בארץ במדיניות והאג'נדות הקיצוניות שלו, וזה מדאיג את המשקיע הבינלאומי בכלל והישראלי בפרט. רוסיה נמצאת כרגע בסכסוך צבאי מדיני מול אוקראינה, ומשקיעים רבים קושרים את זה לסיכון גדול אפילו יותר כשמדובר בהשקעה נדלנית ברוסיה. האם הקישור בין השניים נכון? אישית, אני לא בטוח. גם מחירי הנפט והמטבע המקומי יכולים לחזור ולהשתקם, ואז הסיכון יחזור להיות רק תאורטי, והתשואות הגבוהות יחזרו לבעוט.

אני מבין שיש סיכון גבוה לצד תשואה גבוה, יש עוד סיבות ללכת על זה?

כן, יש עוד סיבות למה ללכת על זה, או יותר נכון, למה לשקול את זה לחיוב.

רוסיה נמצאת בשנים האחרונות בתנופה כלכלית יפה מאוד, היא מדינה חזקה עם חוסן כלכלי, והיא יצאה מתקופת סגר קומוניסטי ארוך אל תוך הווה (וכנראה גם עתיד) ורוד יותר. משקיעים לצידכם שהתעוררו בזמן וניצלו את סוף התקופה הקומוניסטית ותחילת התנופה הכלכלית בשנות ה-90 ובכמה שנים שאחרי סוף המילניום הקודם, התעשרו בזמן שאתם קפאתם על השמרים, וזה השתלם להם.

צריך להבין שירידת ערך של המטבע המקומי היא לא רק בהכרח סימן רע, מדובר גם בהזדמנות להמיר את השקל לרובל הרוסי בזול, ועל ידי כך לקנות דירה בזול. אם אתם שוקלים את זה לחיוב, אמליץ שתעשו את זה כשהרובל חלש, כי כל ירידה מלווה בעלייה, וכשהמטבע ישתקם וירים את ערכו – זה יעלה לכם הרבה יותר.

המקומות הבטוחים יותר להשקעה: סנט פטרסבורג ומוסקבה

עיר הבירה של רוסיה מוסקבה וסנט פטרסבורג הן 2 הערים הגדולות ביותר ברוסיה. סנט פטרסבורג היא עיירת חוף עם ים ונמל, היא עיר מרכזית ונחשקת עם תרבות חזקה ומסחר פעיל וחזק. סנט פטרסבורג גם נחשבת לעיר יפיפיה בקנה מידה בינלאומי, והיא מושכת אליה תיירים רבים, וכמובן שכך גם עם מוסקבה, עיר הבירה של רוסיה. הערים הללו מזכירות מאוד את תל אביב באופי שלהן – עיר חוף ונמל, חזקה תרבותית ותיירותית, עם מגוון רחב של מקומות עבודה, אוניברסיטאות, וחיי חברה. אם כבר להשקיע בנדל"ן ברוסיה, לקחת את ההימור לצאת התשואה הגבוה – השוק הנדלני יציב יותר בערים אלו והסיכון נמוך משמעותית.

כמה כסף תכניס לי השקעת נדל"ן ברוסיה?

נצא מנקודת הנחה שלא תפספסו את חלון ההזדמנות שנפתח עבורכם כרגע, שהמטבע המקומי נמצא בשפל והעלויות ביחס לדולר או השקל נמוכות מאוד.

• דירה חדשה סטנדרטית ברוסיה מעלה את ערכה עשרות אחוזים כאשר היא נרכשת בזמן בנייה, ועד שהדירה מוכנה ונמסרת לבעלים. עליית הערך יכולה להיות דומה למה שקורה בארץ עם כחמישית עליה בערך, ויכולה להגיע אפילו עד כדי חצי מעלות הדירה ואף קצת יותר במקרים מסויימים. עדיף לקנות בזמני בנייה ראשוניים – יש לזה השפעה גדולה יותר על עליית הערך מאחר ומחיר הדירה עולה ככל שהבנייה מתקדמת.
• המטבע המקומי צפוי להשתקם היטב כבר בזמן הקרוב, ויחד עם עליית ערך המטבע המקומי, כך גם הרווח שלכם כתוצאה מהשקעה נדלנית.
• תשואה חודשית מהשכרת הנכס: התשואה ברוסיה נאה ביותר, בין 10% ל-20%. 10% מתייחס יותר להשכרה קבועה עם שוכרים קבועים, ו-20% מתייחס יותר להשכרות זמניות ארעיות וסאבלטים, לדוגמא באמצעות Airbnb.

לוגיסטיקה ותפעול העסקה

אם תקחו לעצמכם חברת ניהול השקעה שמתמחה ברוסיה, ובהנחה והחברה הישראלית תהיה טובה, אחראית ואמינה – צפויה לכם מעט לוגיסטיקה והתעסקות (יחסית) בעסקה. רוב התהליך יתבצע בארץ ולא ברוסיה, תוכלו להתנהל עם רוב המסמכים והבירוקרטיה פה בארץ.

קניית דירה להשקעה ברוסיה – כמה זה עולה לי?

דירות סטודיו יפות במבנה חדש, מיקום מעולה וסטנדרט בנייה גבוה, עולות בממוצע כ-130,000 ש"ח. כן, אתם יכולים לקחת את הרווחים של החתונה שלכם ולקנות איתם דירה שלמה ברוסיה. אפשר לשלם רק מקדמה בהתחלה של כשליש מהסכום בלבד, ולשלם את ההמשך ככל שהתהליך מתקדם, עד שהדירה נמסרת לכם.

רוסיה מפוצצת בדירות קטנות, וזאת כחלק ממדיניות הממשל וחוקי המדינה. הדירות האלו מבוקשות מאוד ברוסיה, וקבלנים בונים דירות רבות כאלו בעקבות כך. סטודנטים רבים, משפחות צעירות, זוגות צעירים – יש המון ביקוש לדירות קטנות. הביקוש הגבוה וגודל הדירה הקטן אומר שהמחיר מאוד סביר ואפילו נמוך, ובבוא היום יהיה לכם קל למכור את הדירה ולממש את הרווחים מהנכס.

ברוסיה קיים גם טרנד חדש שהולך וגובר עם הזמן: דירות "אפרטמנט". מדובר בדירות יפות וחדישות עם קבלת פנים בלובי הבניין, מתחם מסחר למרגלות הבניין בתוך המבנה עם בתי קפה, מסעדות, חדר כושר, ועוד. כחלק מהשירותים במתחם דירות מסוג זה, ניתן להזמין שירותים פנימיים עבור הבניין בתחום הניקיון, כביסה, משלוחי אוכל, וכדומה. כל החיים הטובים האלו מעלים את הביקוש פלאים לדירות האלו.

אופציות מימון – לא למהר להתפתות

אם אין לכם את הכסף להשקעה, יתכן ותחשבו לקחת הלוואה או מימון עבור העסקה ממקור כלשהו. פה, אישית, הייתי חושב טוב יותר. בואו לא נשכח שעדיין קיים סיכון והוא נחשב גבוה לדעתם של רבים, ובמקרה ולא היה מדובר בכסף שלכם, לא רק שנותרתם ללא כלום, גם נותרתם עם חוב גדול. המחירים כל כך נמוכים וניתן למצוא דירות החל מ-100,000 ש"ח, עדיף שיהיה מדובר בכסף שלכם ולא של הבנק או של שירות הלוואות אחר (לפחות עבור דירות זולות וקטנות, דירות יקרות יותר – לשקול מימון חלקי בהתאם). כמובן שהתשואה גבוה והסיכון שקוראים לו "גבוה" הוא עדיין נמוך בפועל במציאות, אבל בכל מקרה, אמליץ שתכנסו לעסקה עם כספים שלכם, ולא עם כספים של הבנק או כספים ממקור אחר.