השקעות נדלן ברומניה – האם נשארו שם הזדמנויות לתשואה גבוהה?

כדי להבין האם השקעת נדל"ן ברומניה היא כדאית, יש לנסות לזהות את היתרונות והחסרונות הכרוכים בהחלטה כזו. לשם כך, חשוב ללמוד על המדינה, ההיסטוריה, התרבות ובעיקר מדוע משקיעי נדל"ן רבים נמשכים אליה בעשור האחרון.  

ראשית, רומניה מושכת אליה תיירים רבים, בין היתר בשל התרבות המזרח אירופאית המרתקת, נופים מרהיבים וקולינריה ייחודית – המוכרת גם לחיך הישראלי. מלבד זאת, בעיר הבירה בוקרשט ניתן למצוא בתי קזינו חוקיים אשר מהווים גם הם מוקד משיכה משמעותי בעבור תיירים רבים. 

שנית, כפי שהסקירה הבאה תדגים, יש יתרונות רבים בהשקעת נדל"ן ברומניה, כאשר המרכזי שבהם הוא התשואה הגבוהה שניתן להפיק מהנכסים ברומניה. 

 

רקע כללי – כלכלת רומניה

בכל השקעת נדל"ן, מומלץ להכיר את הרקע הכללי של האזור ואת מאפייני השוק המקומי. 

רומניה, אשר לחמה לצד מדינות הציר במהלך מלחמת העולם השנייה, נכבשה לקראת סיום המלחמה על ידי הצבא האדום. בהשפעת הכוחות הסובייטיים הכובשים, רומניה עברה להילחם לצד מדינות האיחוד נגד מדינות הציר. בתום המלחמה, הכיבוש הסובייטי המשיך לשלוט ברומניה ולהנהיג מדיניות קומוניסטית עד לתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת. גם לאחר סיום הכיבוש הסובייטי, המשיכו מנהיגי רומניה להנהיג משטר קומוניסטי נוקשה במדינה. הקומוניזם ברומניה הגיע אל קיצו רק ב-1989, לאחר מהפכה אנטי קומוניסטית עקובה מדם.

לאחר ההפיכה, רומניה הפכה לרפובליקה דמוקרטית ויכלה סוף סוף להתמקד בפעולות להצמחת הכלכלה ולהתקרבות לקהילה הבין לאומית. בשנת 2004 רומניה הצטרפה לברית נאט"ו ובשנת 2007 התקבלה כחברה באיחוד האירופי, למרות שלא עברה להשתמש במטבע האירו. ההצטרפות לאיחוד קיבלה תוקף רשמי בשנת 2014. 

למרות הצלחתה הכלכלית והמדינית של רומניה, בשנת 2008 ספגה, בדומה למדינות רבות נוספות, מכה קשה בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, אשר אחריו נרשמו ברומניה ירידות משמעותיות בתחום הנדל"ן. השפל בשוק נמשך כחמש שנים, עד להתייצבות בשנת 2013, מאז החלה מגמת עלייה מתונה של מחירי הנדל"ן הנמשכת עד היום, תוך כדי שימור מחירים נמוכים למשקיעים, מה שמציב את רומניה כיעד אטרקטיבי להשקעות בתחום הנדל"ן.

 

שוק הנדל"ן ברומניה כיום

בשוק הנדל"ן הרומני מושקעים כ-20 מיליון משקיעים, והוא נמצא במגמת עלייה מתמדת. בשנת 2019, מחירי הדירות ברומניה עלו ב-8.17% לעומת שנת 2018, ועומדים על כ-1900$ בממוצע, למטר רבוע. 

בניגוד להשקעות שהיו מקובלות טרם המשבר הכלכלי, רוב השקעות הנדל"ן היום ברומניה ממוקדות בדירות ובתי מגורים במיקומים מרכזיים, בעיקר בעיר הבירה בוקרשט המהווה את מוקד המשיכה המרכזי של משקיעי הנדל"ן הזרים.

מה הופך את שוק הנדל"ן הרומני לאטרקטיבי?

האטרקטיביות של השוק טמונה במספר יתרונות מרכזיים, ביניהם החברות באיחוד האירופי המקנה יציבות ובטחון כלכלי, ובעיקר במחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית לישראל, בעוד שהתשואה הפוטנציאלית גבוהה בהרבה מזו הצפויה עבור השקעה דומה בישראל. כיום, השקעה בדירת מגורים בישראל צפויה להניב בין 3-5% תשואה, בין היתר בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים והתנודתיות בשוק. לעומת זאת ברומניה, לאור המחירים הנמוכים, ניתן לרכוש נכס להשקעה ללא הון עצמי גדול במיוחד, אשר עשוי להניב בין 7-12% תשואה, כלומר מדובר בהפרש משמעותי מהתשואה שניתן להפיק בישראל. 

יתרה מכך, שיטת המיסוי ברומניה מקלה עם משקיעים זרים ובייחוד משקיעים ישראליים, שכן בין ישראל לרומניה נחתמה אמנה למניעת כפל מס. 

החוק הרומני בכל הנוגע לשכירות נוטה אף הוא לטובת המשקיע: דמי השכירות אינם מוגבלים בחוק, אלא נקבעים בין הצדדים בהסכמה. כמו כן, המשכיר אינו מחויב במתן הודעה לשוכר כאשר החוזה מגיע לסיומו, ואף הוא רשאי לסיים את החוזה לפני התאריך שהוסכם בין הצדדים, אם השוכר לא עמד בתשלומי שכר הדירה במשך שלושה חודשים.

יתרון נוסף בהשקעה ברומניה הוא הביקוש האדיר שקיים שם לנדל"ן, בעיקר בערים המרכזיות. בבוקרשט למשל, יש אוכלוסייה גדולה של צעירים ובפרט של סטודנטים – מקומיים וזרים כאחד – המחפשים לשכור דירות מגורים בעיר לתקופה של מספר שנים.

לבסוף, כפי שצוין, נראית מגמה כללית של עלייה בביקושים ובמחירים תוך שהריבית נשמרת נמוכה ויציבה. המשמעות היא שרכישת נכס להשקעה ברומניה היום צפויה להניב תשואה גבוהה בשנים הקרובות, כמובן תוך התחשבות בסוג הנכס, מחירו ההתחלתי, טיבו ומיקומו.

 

סיכונים אפשריים

בכל השקעה טמונים סיכונים, וכך גם בתחום הנדל”ן, בפרט כאשר מדובר בהשקעה במדינה זרה. משקיע זר, ששוקל להשקיע לראשונה בנדל"ן מניב ברומניה, אינו בהכרח בקיא בכללי המשחק ברומניה, ועל כן עליו לבצע מחקר אודות השוק, על כל היבטיו. ראשית, יש לשקול בכובד ראש את סוגית מיקום הנכס בו שוקלים להשקיע, שכן רומניה היא מדינה המשתרעת על פני שטח רב, והתשואה הפוטנציאלית משתנה מאזור לאזור, כאשר הערים המרכזיות נחשבות כדאיות יותר להשקעה על פני האזורים הכפריים. כמו כן, גם בהשקעה בערים הגדולות יש לבחון את הרקע של השכונות השונות וסוגי הנכסים האפשריים. נוסף על כך, חשוב לנהל את הליך הרכישה בצורה נכונה בהתאם לחוקים ולתקנות המקומיים, בכדי להימנע מסחבת בירוקרטית או הסתבכות פלילית.

 

שיטת מיסוי הנדל"ן ברומניה

חשוב לכל משקיע נדל"ן השוקל השקעה במדינה זרה להכיר וללמוד את שיטת המיסוי הנהוגה באותה מדינה ולהבין מהן המשמעויות עבורו.

שיטת המיסוי הנדל"ן ברומניה נחשבת למיטיבה עם משקיעים. בעת רכישת נכס, חייב המשקיע לשלם מס רכישה הנע בין 1%-3% מערך הנכס, בהתאם למשך זמן ההחזקה בנכס – ככל שזמן ההחזקה ארוך יותר, מס הרכישה יהיה נמוך יותר ולהפך. עם זאת, מס השבח ברומניה עומד על 0%, כלומר משקיע המוכר את הנכס תוך זמן קצר ברווח לא יידרש לתשלום מס שבח על הרווח ההוני. עם זאת, יש לשלם מס על העברת הנכס בעת המכירה. שיעור המס על הכנסה משכר דירה ברומניה עבור משקיעים זרים הוא אחיד וקבוע, ועומד על 16%. 

יתרון נוסף השמור למשקיעים ישראליים הוא היחסים הטובים ושיתוף הפעולה הכלכלי הקיימים בין הממשלות, אשר באים לידי ביטוי בין היתר בהסכם שנחתם בין ממשלת ישראל וממשלת רומניה שמטרתו למנוע כפל מס עבור משקיעי נדל"ן. אמנם, חוקי המס בישראל קובעים כי על כל תושב ישראל לשלם מיסים על הכנסותיו בארץ ובחו"ל, אך על פי ההסכם משקיע ישראלי יוכל להזדכות על המיסים ששילם ברומניה עבור הנכס וכך להימנע מתשלום מס כפול. 

 

 היכן כדאי להשקיע ברומניה?

ברומניה גרים מעל 20 מיליון תושבים והיא משתרעת על פני שטח רב. בחיפוש יעד כדאי להשקעה, חשוב להתמקד בערים בהן התשואה היא גבוהה יחסית.

 

בוקרשט

שלא במפתיע, העיר האטרקטיבית ביותר להשקעת נדל"ן ברומניה היא עיר הבירה, בוקרשט. בבוקרשט מתגוררים כ-2 מיליון איש, והיא מהווה את מרכז חיי הלילה, התרבות, הכלכלה והשלטון ברומניה. 

הביקוש לדירות לשכירות בבוקרשט הוא גבוה מההיצע הקיים בשוק המקומי, ועל כן מחירי הדיור עולים משנה לשנה ונדל"ן בבוקרשט יכול להניב תשואה שנתית של כ-7%-10%. מחיר הדירות הממוצע בבוקרשט עלה ב-5.84% (1.73% לאחר התאמה לאינפלציה) בשנת 2019, והוא עומד על 1568 דולר למטר רבוע.

 

קלוז’ נאפוקה

קלוז’ נאפוקה היא העיר השנייה בגודלה ברומניה, ממוקמת בצפון מערב המדינה (כ-300 ק"מ מבוקרשט) והיא בירת חבל טרנסילבניה. העיר נחשבת למעוז אקדמי, תרבותי ותעשייתי מרכזי במדינה.
מחירי הדירות בקלוז’-נאפוקה עלו ב-2019 ב-10.1% (5.82% לאחר התאמה לאינפלציה) למחיר של 1900 דולר למטר רבוע.

 

טימישוארה

טימישוארה נחשבת לעיר השלישית בגודלה ברומניה עם כ-320 אלף תושבים, והיא ממוקמת במערב המדינה. בעיר ממוקמים שלושה תיאטראות ממלכתיים, והיא נבחרה להיות בירת התרבות של אירופה לשנת 2021, לצד שתי ערים אירופאיות נוספות.
מחירי הנדל”ן בטימישוארה עלו ב-5.47% (1.37% לאחר התאמה לאינפלציה) בשנת 2019 ל-1,413 דולר למטר רבוע.

 

בראשוב

בראשוב היא עיר ציורית הממוקמת בחבל טרנסילבניה שבמרכז רומניה, והיא מונה כ-300 אלף תושבים. בראשוב היא עיר שוקקת חיים המושכת אליה תיירים רבים בשל האדריכלות הייחודית המאפיינת אותה, הרובע העתיק שבה והנופים המקיפים אותה.
המחירים לנדל"ן בבראשוב עלו בשנת 2019 ב-6.9% (2.74% לאחר התאמה לאינפלציה) למחיר של 1,307 דולר למטר רבוע.

 

קונסטנצה

קונסטנצה היא עיר נמל המכונה בירת הקיץ של הרומנים. היא שוכנת לחוף הים השחור, ומושכת אליה תיירים רבים מדי שנה. מעבר לנמל בעיר, שהוא אחד הנמלים הגדולים באירופה, העיר קונסטנצה מציעה שפע של אטרקציות כגון בילוי בחוף הים, מוזאונים, עתיקות ועוד. מחירי הדירות בקונסטנצה עלו ב-8.33% ב-2019 למחיר של 1,343 דולר למטר רבוע.

 

לסיכום

השקעה בנדל"ן ברומניה עשויה להיות משתלמת ביותר. עם זאת, מומלץ בטרם קבלת ההחלטה להיוועץ באנשי מקצוע מומחים לתחום, המכירים את השוק ואת הצעדים אותם יש לנקוט כדי להניע את התהליך ולבצע את הבירוקרטיה הדרושה. סיוע מקצועי יכול לעזור לכם למצוא את הנכס האידאלי עבורכם וכך למקסם את הרווחים הפוטנציאליים ממנו.