איסלנד בעבר הייתה מדינה שחושבים עליה בעיקר בהקשר של שלג וקור. עם פחות מחצי מיליון תושבים, כלכלה במשבר וחורף קשה, מעטים היו האנשים אשר התייחסו אליה בוודאי בהקשר כלכלי. עם זאת, למרבה ההפתעה, סדרת הספרים והטלוויזיה המצליחה משחקי הכס אשר צולמה באיסלנד שינתה לחלוטין את התמונה. מאז שהסדרה החלה להצליח, התיירות משגשגת, מחיר הקרקע עולה והכלכלה אשר הייתה במשבר שנים האחרונות יצאה מהמשבר והפכה לאחת המדינות המבטיחות כלכלית בעולם.
בשנים האחרונות גדל בישראל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.
אין זה מפתיע שאיסלנד אשר משגשגת ועלתה על מפת ההשקעות העולמית, תעלה על הרדאר הישראלי, מאחר שכולם רוצים ביס מההצלחה הצפונית. לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן באיסלנד, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, המחירים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות אשר יש להביא בחשבון כאשר משקיעים בנדל"ן באיסלנד.
השקעת נדל"ן באיסלנד, על מה מדובר ולמה כדאי?
שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן באיסלנד נראה כי מהלכים על חבל דק. כיום היא המדינה משגשגת החברה ב-OECD, זאת בנוסף לכך, שהשקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו. אך מנגד, איסלנד מתאפיינת בתנודתיות ובכלכלה בעלת מחזור עסקים קצר, אשר נכנס למשברים, זאת בנוסף לכך שהחשש מתשואה נמוכה ומחירים יקרים אשר אינם עוד משתלמים להשקעה. בחלק זה אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו ולאחר מכן נדון בקשיים אשר מורכבים מכלכלה תנודתית והתנגדות של המקומיים להשקעות זרות.
למדינה זו מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:
- מדובר במדינה בעלת קצב הצמיחה הכלכלי הגבוה ביותר בקרב מדינות ה-OECD. הכלכלה בשנת 2017 צמחה ב-7.2%. למעשה מספיק במשפט זה על מנת לספר את הסיפור, מקרב המדינות המפותחות ביותר בעולם המערבי, איסלנד היא זו אשר צומחת בקצב המהיר ביותר. השכר של האזרחים עולה באופן מטאורי ואין כמעט אבטלה במדינה זו. הצמיחה והתשואה כאשר הביטחון הוא גבוה מפתים במיוחד.
- מחירי הנדל"ן מאז השפל הכלכלי שפגע באיסלנד ב-2010 זינקו בשיעור של מעל 50%. בהינתן זה שהקרקע מוגבלת באיסלנד יש סימנים להאמין שיש עוד פוטנציאל צמיחה ובכל מקרה, השכירות במקום מניבה וגבוהה במיוחד.
- בעקבות משחקי הכס התיירות משגשגת, וכאשר התיירות משגשגת מחירי הנדל"ן עולים. בין 2011 ל-2018 התיירות באיסלנד גדלה ביותר מפי 4, מחצי מיליון למיליון תיירים בשנה למעל שני מיליון תיירים. כאשר ישנה תיירות יש גם שכירות לטווח קצר, ובנוסף התיירים המגיעים לאיסלנד נחשבים אמידים בשל המיסוי הגבוה ועלויות הטיסה ומשלמים בהתאם.
- איסלנד היא מדינה מאד יציבה פוליטית, הקרחון האיסלנדי למעשה נדמה כמנוטרל מפוליטיקה בינלאומית ולא מושפע ממלחמות ומהפכות.
- איסלנד כמדינה השייכת לבלוק הסקנדינבי וכמדינה אירופית מנהלת מערכת יחסים רציפה עם ישראל מאז שנת 1949, בהינתן שחלק גדול ממפת ההשקעות העולמית חסומה בפני ישראל או עומדת תמיד בפני חשש לניתוק היחסים הדיפלומטים, יש ערך ליציבות כזו במערכת היחסים בעבור אזרח ישראלי.
המחירים של הנדל"ן באיסלנד מושפעים משני פרמטרים, הקרבה לאזורים תיירותיים או לחלופין הקרבה למרכז העיר רייקיאוויק. בשונה ממדינות אחרות, באיסלנד היעדים החמים ביותר להשקעה אינו בהכרח המרחבים האורבניים העסקיים, אלא דווקא המרחב התיירותי, אזורים הקרובים ליעדים כמו הגייזרים וכדומה, אשר מושכים תיירים לאורך כל ימות השנה אשר מחפשים מקום ללון בזמן השהות באיסלנד.
ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הסקנדינבי, ובפרט בחוקים האיסלנדיים, כמו שנפרט בהמשך ישנו מיסוי ומגבלות רבות על המיסוי באיסלנד בעבור אזרחים זרים. לכן, מומלץ לפעול בסיוע של גורמים מקצועיים אשר יכולים בהקשר זה לחסוך כסף רב בעבור המשקיע ולא רק בשלב המחקר אלא בעיקר בליווי בתהליך ביורוקרטי המורכב במדינה זו.
סוגי הנכסים והמיקומים המרכזיים בהם משקיעים באיסלנד והתשואה הצפויה בהן:
ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים באיסלנד:
- דירות למגורים ברייקיאוויק– עיר הבירה האיסלנדית נהנתה בעשור האחרון מפריחה כלכלית אשר התבטאה בהשקעות רבות של משקיעים זרים. העיר אשר מאכלסת בתוכה 37% מתושבי איסלנד כולה מהווה מוקד. עם זאת, חשוב לזכור העיר הזו אומנם גדולה מאד בהשוואה לאיסלנד, אך למעשה מתגוררים בה פחות מ-120,000 תושבים ואם נכלול את פרבריה נגיד למעט יותר מ-200,000 אנשים, שזה פחות מאוכלוסיית אשדוד לבדה. כלומר דירות מגורים הן אפשרות קיימת, אך לא בטוח שמדובר בשוק עם ביקוש גדול, ובתקופות משבר ישנו כי דירות יוותרו מיותמות משוכרים. עם זאת נציין כי גם שוק ההשקעה לטווח ארוך הושפע מגל התיירים באיסלנד, ומחירי השכירות עלו ב-5 השנים האחרונות בכמעט 20% בכלל הדירות במדינה.
- המרחב התיירותי באיסלנד – האופציה המועדפת על משקיעים בתחום הנדל"ן באיסלנד, האזור הפראי באיסלנד הוא מוקד התיירות המרכזי במדינה. לכן משקיעים רבים מחפשים נכסים סמוך לפארק הגייזרים, שדות הלבה של דימובורגיר ומקומות אחרים אשר תיירים מגיעים אליהם. היתרון הכלכלי המרכזי של השקעה מסוג זה, היא שהשכרת הנכס לתיירים נהנית מחוסן כלכלי ואינו מושפע באותו אופן מהמצב הכלכלי של האוכלוסייה באיסלנד עצמה. כמו כן, השכרה במודל של טווח קצר, כמו Airbnb, מספק תשואה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך. כמו כן, התיירות האיסלנדית אינה מוגבלת לעונה מסוימת כמו עיירות נפש הפעילות בקיץ או עיירות סקי הפעילות בחורף בלבד. איסלנד מהווה אטרקציה לאורך כל ימות השנה, בשל השלג בחורף ובשל המרחבים הירוקים בקיץ. צריך להבין, כמות התיירים בשנה רגילה בין 2015 ל-2019 הייתה כמעט פי 10 מכמות האזרחים האיסלנדיים, ובהתאם כמות השוכרים הפוטנציאלים של הנכס הוא פי 10.
- השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים ברייקיאוויק או בערים אחרות באיסלנד, אך פחות מומלצת לדעתנו. המסחר והתעשייה האיסלנדיים כפי שנפרט בהמשך סובלים מסורתית מחוסר יציבות. כאשר משקיעים בנכסי תעשייה, מדינת היעד צריכה להיות כזו אשר תהנה מיציבות מסחרית לאורך זמן ובכך תאפשר להשכיר את הנכס לאורך זמן לבעלי העסקים וכאשר הם מתחלפים למצוא אחרים בקלות. המשברים החוזרים ונשנים בתעשייה האיסלנדית מלמדת אותנו כי זה לא המצב ולכן עדיף ללכת לנדל"ן המיועד למגורים ותיירות. בנוסף, האוכלוסייה המועטה מתבטאת גם בכמות עסקים לא גדולה ומצמצמת את כמות ההזדמנויות הנתונות למשקיע להשכיר את הנכס.
מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באיסלנד:
איסלנד כאמור פרחה בזכות תיירות, לכן זה יהיה רשלני לא לתת משקל משמעותי למשבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. משבר זה אשר פוקד את העולם כולו ועתיד להשפיע עלינו ועל האופן בו תיירות נעשית בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לאחד ממקורות ההכנסה החשובים של איסלנד.
מה יהיו כמות התיירים באיסלנד באזורים הפופולריים בשנים הקרובות והאם יהיה לאותם תיירים כסף ליעדים יקרים כמו איסלנד. אומנם, יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות מאחר והדבר יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד, אך בטווח הקצר בשוק הנשען על תיירים כמו הנדל"ן האיסלנדי, יש חשש אמיתי ליכולת להשכיר את הנכס. לכן כל השקעה בתחום זה צריכה לבחון את סדר העדיפויות, אם ההשקעה היא לטווח קצר או ארוך ולהכריע בנוגע למיקום הנכס וסוגו בהתאם.
הקורונה אינה המשבר התיירותי היחיד באיסלנד, איסלנד נלחמה בהצפת התיירים על האי הקטן באמצעות מיסי תיירים והגבלות שונות, התייקרות המחירים של איסלנד כתוצאה מהשגשוג הכלכלי צמצמה את כמות התיירי וכן משחקי הכס אשר נגמרה וכך גם הטירוף אשר היה סביב סדרת הטלוויזיה. כל אלו הובילו בשנת 2018 לקריסת חברת התעופה המקומית WOW. מאז אותה קריסה החלה דעיכה במספר התיירים, עוד טרם משבר הקורונה, וכן הקשתה על האופן בו ניתן להגיע לאיסלנד, שכן כמות הטיסות הצטמצמה משמעותית. לאור כך ישנו חשש כי כמות התיירים וכתוצאה מכך הביקוש להשכרה לטווח קצר תפגע משמעותית.
הקושי המרכזי ברכישת קרקעות באיסלנד הוא הממשלה, האיסלנדיים לא כל כך רוצים שזרים יקנו את הקרקעות שלהם. במדינה זו ישנן הגבלות שונות על רכישת נכסים, כך למשל משקיעים אשר אינם אזרחים באזור הכלכלי האירופי (ה-EEA), איסלנדיים או זרים המתגוררים באיסלנד, מנועים מלקנות נכסים וצריכים לבקש פטור ממשרד המשפטים האיסלנדי המאפשר להם לרכוש את הנכס באיסלנד. ישנן דרכים לקבלת הפטור אך הדבר דורש זמן ובירוקרטיה רבה. עם זאת, נזכיר כי פורטוגל חברה בברית זו, ולכן ישראלים רבים אשר מחזיקים באזרחות פורטוגלית או פולנית יוכלו לקנות נכסים ללא בקשת פטור ייחודית.
קושי נוסף הוא שהכלכלה האיסלנדית מתאפיינת בתנודתיות ומחזור עסקים קצר אשר בשל האוכלוסייה הקטנה והפעילות הכלכלית הרבה מתאפיינת בעליות מהירות וירידות מהירות בכלכלה ובמטבע האיסלנדי. כך למשל במשבר של 2008 ירד ערך הקורונה האיסלנדית ב-20%, בהתאם לכך ישנן תחזיות שאיסלנד בעקבות משבר התיירות הגלובלי שוב תחווה דעיכה דומה.
המיסוי הגבוה בעבור רכישת דירה והשקעות, עליו נפרט בפרק נפרד בהמשך המאמר, הוא מהקשוחים במפת ההשקעות הישראלית. המיסוי הקשוח פוגע באופן משמעותי ברווחים ובתשואות הצפויות.
הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי אין הרבה חברות ישראליות המתמחות בשוק זה, ואנו ממליצים לבחון חברות זרות להשקעה או לפנות לבתי השקעות ישראלים שיפנו לגורמים אשר הם עבדו עימם בעבר.
מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באיסלנד:
פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
לאחר שאדם הצליח להשיג את הפטור המיוחל או שהוא אזרח של חברה ב-EEA, הוא עדיין צפוי להיתקל במיסוי הגבוה הקיים באיסלנד להשקעות נדל"ן זרות אשר כולל בין היתר את הרכיבים הבאים:
- מס השכרה – השכרת נכסים מוגדר כרווח בעל קטגוריה ייחודית במיסוי האיסלנדי, אשר בגינו משלמים שיעור של 22% משכר הדירה אשר גובים בעבור הדירה.
- מס שבח – בעת מכירת הנכס על המוכר לשלם מס ייעודי בגין עליית המחירים של הנכס והרווח שהרוויח כתוצאה מכך, זאת בשיעורים משתנים, כאשר הנפוץ בהם הוא 22% מהסכום בו הנכס עלה.
- מס נדל"ן – מס שהרשויות המוניציפליות גובות בגין בעלות על הנכס, בשיעור של 1.65%, זאת בתוספת לסכומים הנגבים מהממשלה האיסלנדית.
- מס חברות – האפשרות להקים חברה על מנת להתחמק ממס הכנסה יוביל למס חברות בסך של 20% על הרווחים של החברה.
מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי בממוצע אדם ישלם כשליש מכל רווחיו לממשל האיסלנדי, וצריך להביא זאת בחשבון כאשר הוא בוחר להשקיע בנכס במקום ויש להביא זאת בחשבון בחישוב הרווחים הצפויים מהשקעה מניבה זו.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס ולכך יש להוסיף הוצאות כמו עורכי דין בגין בקשת פטור לרכישת נכס באיסלנד וכיוצא בזה. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.
במיוחד במידה ומדובר בהשכרה לטווח קצר אשר גם דורשות חיפוש שוכרים מתמיד. גורמים אלו יכולים לעלות למשקיע תוספת של עד 10% להשקעה הראשונית, עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.
לסיכום
השקעה באיסלנד הינה השקעה סולידית אשר על אף הצמיחה הכלכלית לא צפויה להיות מאד גדולה, זאת בשל עליית מחירי הדירות במדינה, המיסוי הגבוה והן בשל דעיכת כמות התיירים בשל התייקרות המחירים ומשבר הקורונה. אך בסופו של דבר מדובר בהשקעה בטוחה למדי, שכן תיירים צפויים להגיע למדינה גם בעתיד. אך הקושי המרכזי במדינה זו הוא רכישת נכס לאור המגבלות המוטלות על אזרחים זרים ברכישת קרקעות באיסלנד.
