בשעה טובה הגעתם לרגע לו חיכיתם כל כך הרבה זמן ואתם עומדים לרכוש דירה. לחלופין – לאחר חיפושים רבים מצאתם קונה ואתם הולכים למכור את הנכס היקר לכם. כך או כך, מדובר בעסקה גדולה מאד, וככל הנראה לא תעשו אותה יותר מכמה פעמים בודדות במהלך החיים. בדרך כלל המרכיב העיקרי בתהליך הארוך של מכירת דירה או קניית דירה – הוא חוזה מכר הדירה. מכיוון שחוזה מכר דירה עוסק בעסקה בסכומים גדולים מאד, יש לו השלכות שיכולות להיות מרחיקות לכת מבחינה כלכלית ומשפטית. רגע לפני שאתם חותמים עליו – עצרו לוודא שבדקתם הכל. הניסוח של החוזה הוא קריטי וכדאי לדאוג שיש בו את כל מה שצריך. אספנו בשבילכם רשימה של כל מה שכדאי לכם לדעת.
מהו הסכם מכר דירה?
הסכם מכר דירה זה שם למסמך המשפטי הרשמי שלמעשה מסדיר מכירה של זכויות בדירה בין שני הצדדים – המוכר והקונה. ההסכם מכיל מגוון של התניות מסחריות ומשפטיות אשר מהוות את התוקף המשפטי שבאמצעותו אפשר להוציא לפועל את עסקת המכר. על החוזה חותמים המוכר והקונה ומרגע החתימה יש לו תוקף משפטי ומי שמפר אותו עלול לשלם על כך בהליכים משפטיים.
לפני החתימה יש כמה צעדים שאסור לוותר עליהם בשום אופן, וכמה דגשים שמומלץ במיוחד להקפיד שמופיעים בחוזה:
לפני הכל – בדיקה יסודית של הדירה לפני שמחליטים
אולי זה נראה כמו שלב ברור מאליו, אבל אסור לזלזל בו. יש כאלו שמסתפקים בביקור אחד בדירה שהם מעוניינים לרכוש ולאחר מכן חותמים על הסכם המכר. זה בהחלט לא מספיק. לפני שמחליטים לרכוש דירה כדאי לעשות כמה וכמה בדיקות בנכס, ולבצע בדיקה נרחבת על מנת שלא תגלו לאחר החתימה ליקויים שלא ידעתם עליהם, ואחר כך תתמודדו עם הפסדים כלכליים ועוד בעיות.
רצוי מאד לחלק את הביקורים המוקדמים בדירה לשעות שונות ביום, ולימים שונים בשבוע על מנת שתוכלו להבין פרטים שונים שיכולים להשתנות בהתאם לזמן. כך למשל תוכלו לדעת האם השכונה שקטה או רועשת, האם יש רעש של בית ספר סמוך, או האם המקום הומה אדם בלילה, וכן הלאה.
ביקור בשעות היום יוכל להקל עליכם להבחין בליקויים שונים שקשה לראותם בערב. אל תהססו לבקש מהמוכרים להציג לפניכם כל חלק וחלק בבית, כולל מערכת מיזוג אוויר, ארונות מטבח ועוד. גם את הקירות רצוי לבחון היטב, כדי למנוע מצב בו לא תדעו על יובש, רטיבות או סדקים.
כדאי לדעת שאם אתם מרגישים משהו חשוד, או רוצים להיות יותר בטוחים, אפשר לפנות לאיש מקצוע כמו שמאי, מהנדס, אדריכל וכדומה כדי שישימו לב באמצעות הידע המקצועי שלהם האם הכל בסדר.
זהות הצדדים
אל תסמכו על האינטואיציה שלכם ממפגש עם הצד השני, ותבצעו בדיקה ראשונית שמטרתה לוודא שהגורם שמולו אתם מתקשרים הוא אכן בר סמכא לסגור את עסקת המכר. מחד, חוזי מכר זה סוג של חוזה נפוץ מאד. אך מאידך הרבה פעמים זהו חוזה שנחתם מול גוף גדול כמו שותפות או חברה. כך או כך, יש אינטרס גלוי לכל צד והוא לדעת כמה שיותר על הצד השני – פרטים אישיים כמו ת"ז, וכן פרטים בנוגע למידע שיש עליו ברשם החברות, בלשכת המקרקעין ועוד. זה משמעותי כדי שתוכלו להיות בטוחים מול מי אתם עושים את העסקה מהבחינה האישית וגם מבחינת האיתנות הפיננסית.
זכויות הצדדים ונסח טאבו
עוד שלב בסיסי וחשוב בכל חוזה התקשרות הוא בדיקה של הזכויות של כל צד לחוזה. בחוזי מכר של דירות, יש לבדוק את הזכויות של המוכרים במקום בו יש את המידע הזה – המיקום יהיה תלוי בשאלה אם הדירה רשומה בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
כאשר מדובר בדירה שרשומה בטאבו נהוג לעיין ב"נסח טאבו". נסח טאבו הוא מסמך שמהווה מן תעודת זהות לנכס. ניתן למצוא את נסח הטאבו באתר האינטרנט של רישום והסדר מקרקעין עם הזנת מספר הגוש והחלקה של הדירה. התבוננות בנסח הטאבו תוכל ללמד אתכם האם הדירה באמת רשומה בטאבו וכן שהבעלים שיצר איתכם קשר הוא אכן הבעלים הרשומים של הדירה.
ככל שמדובר בדירה שרשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל צריך לפנות אליהם כדי לבדוק אצלם את הרישום של הזכויות על הדירה.
יש לציין שהבדיקה של זכויות הצדדים לעסקה היא חשובה מאין כמוה ואסור לזלזל בה. כבר היו מקרים בהם נחתמו עסקאות שבוטלו לאחר מכן כאשר התברר שהמוכר איננו הבעלים האמיתיים של הנכס. לכן כאשר אתם באים לבדוק את מה שנוגע לרישום הזכויות יש לשים לב בין היתר ל:
- האם רשומים על הנכס חובות קודמים
- האם יש רישום של משכנתא על הנכס
- האם ישנן זכויות שמוענקות לצד אחד שאינו מוכר הנכס
- האם קיימים שעבודים על הדירה
- האם זו דירה שנמצאת בשכירות
בחינת נושא המיסוי
לפני שחותמים על חוזה מכר דירה צריך לשים לב לפרטים הקטנים בנוגע לתשלומי המס. צריך לראות מי הצד שנושא בעלויות הללו, ועל איזה סכומים בדיוק מדובר. ישנם פרמטרים שונים שחלים על נכס כמו מס שבח בגין השבחה של הנכס, מיסי נישום כמו מס הכנסה, יש מס מכירה וכן הלאה.
זאת ועוד, ישנם מקרים לא מועטים בהם ניתן לקבל פטורים או הנחות על תשלום המיסים בהתאם להוראות החוק. מומלץ להיעזר בעורך דין שמבין בתחום זה על מנת שלא לשלם לשווא אלפים רבים של שקלים.
סעיפים נפוצים בחוזי מכר
להלן מספר דוגמאות לסעיפים חשובים שבדרך כלל מופיעים בחוזי מכר סטנדרטיים ולא מומלץ לוותר עליהם:
- פרטים של הצדדים לחוזה המכר: ההסכם חייב להחיל פרטים מלאים של כל אחד מהצדדים לחוזה וביניהם – שם ושם משפחה, מספר תעודת זהות או מספר ח"פ במקרה של חברה, ופרטים נוספים. כמובן שיש להקפיד ולוודא שמי שחותם על ההסכם הוא גורם שרשאי לעשות זאת.
- פרטים על הנכס עצמו: בחוזה מכר חייב להיות את המידע המלא על הדירה. המידע חייב להיות מפורט ולכלול את הכתובת, מספר הגוש, מספר החלקה, הגודל של השטח, ציון פגמים או נזקים שיש בדירה, פרטים על מגבלות משפטיות שיש לנכס וכן הלאה.
- סעיף הצהרות והתחייבויות: לפני החתימה על חוזה מכר, צריך לשים לב שמופיעים בצורה ברורה כל ההצהרות וההתחייבויות של הצדדים – הן של המוכרים של הנכס והן של הקונים. ניסוחים שגויים או חסרים עשויים להוביל בסופו של דבר לביטול החוזה ולגרום נזק רב.
- פרטים לגבי מועד מסירת הדירה: חייבים להכניס לחוזה המכר גם התייחסות ישירה למועד בו הנכס או הדירה הולכים לעבור לקונים, ואם יש תנאים לגבי ביצוע המסירה יש לפרט גם אותם. למשל אם זו דירה שכורה – יש להזכיר מתי השוכר מפנה את הנכס.
- סעיפי התמורה: כמובן שהחלק העיקרי הוא הסעיפים שנוגעים לתמורה. חלק זה עוסק בסכומים של התשלומים, במועדים בהם ישולמו, לאופן בו התשלום יועבר ולמעשה לכל מה שקשור להעברת התשלום. חשוב לשים לב לאותיות הקטנות כדי לוודא שהתשלום יועבר בדרך שנוחה ומוסכמת גם על הקונה וגם על המוכר.
- סעיף הפרת חוזה: רוב חוזי המכר מכילים סעיף שדן במצב בו אחד מהצדדים יפר את ההתחייבויות שלו. למשל, המוכר יתעכב במסירת הנכס, או שהקונה יאחר בביצוע התשלומים וכן הלאה. מטרת הסעיף היא להכריע מראש מה יהיה הדין במצב כזה.
לסיכום
חתימה על חוזה מכר דירה עבור רוב האנשים היא אחת העסקות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיים. זו עסקה מורכבת ויש לה השלכות כלכליות ומשפטיות רבות. לכן, אסור בשום אופן להקל ראש בשום שלב משלבי העסקה – לא בבחינת הנכס ובבדיקה של זהות וזכויות הצדדים לפני, ולא בניסוח מדויק של סעיפי החוזה. יש חשיבות לכל מילה בחוזה ולכן צריך לוודא כמה פעמים לפני החתימה שהכל רשום בצורה ברורה כדי שהסעיפים שאתם חותמים עליהם לא ישמשו לרעתכם ביום מן הימים. בנוסף מומלץ לשקול להיעזר בשירותים של אנשים מקצוע שיסייעו לוודא מה מצב הנכס, וכן בעורך דין לייעוץ או ניסוח של חוזה שדואג לאינטרסים שלכם – בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הקונים.
