בשנים האחרונות, הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל מפרסם מעת לעת הנחיות חדשות לבנקים, הנחיות אלו כוללות הקשחה של התנאים והאפשרויות בקבלת משכנתאות, למשל דרישות לשיעור גבוה יותר של הון עצמי, הגבלה על מסלולי ריבית משתנה ומגבלה על גובה ההחזר החודשי על המשכנתא ביחס לכלל ההכנסות של הלווים.
אך הציבור הישראלי עדיין נמצא במירוץ אחר הדירה, עסקאות הרכישה ממשיכות לצמוח והמחירים גם לא יורדים בשוק שגם כך מציג מחירים גבוהים במיוחד.
חלק מההסבר לכך, לצד סביבת ריבית נמוכה במשק, היא האפשרות היצירתית שחלק מקבלני הביצוע וחברות הייזום החלו להציע – קבלת הלוואה ישירה לצורך ביצוע עסקת הרכישה.
כך שב"דלת האחורית", על מנת לבצע כמה שיותר עסקאות מכירה לפרויקטים בבנייה ועל מנת לספק לרוכשי הדירות אפשרות לעקוף במידה מסוימת את מגבלות בנק ישראל על משכנתאות דרך הבנקים, נכנסו הקבלנים ויזמי הנדל"ן.
מבחינת צינון מחירי הדיור והפחתת הסיכון שבחוב המשכנתאות ההולך ותופח של הציבור, אין בכך בשורות חיוביות במיוחד, אך עבור רוכשי הדירות הנאבקים במחירים המאמירים, בהחלט מדובר על אפיק רלבנטי ומעניין שמאפשר לרבים מהם להגיע לדירה.
בעיקר רלבנטי לדירות חדשות בפרויקטים שנמצאים בבנייה
האפשרות של קבלת משכנתא מהקבלן (זו לא בדיוק משכנתא כפי שיוסבר) בנוסף להלוואה מהבנק או כחלופה לה רלבנטית בעיקר לדירות בפרויקטים חדשים שנמצאים בבנייה.
בפרויקטים אלו, הרוכשים משלמים על הדירה וצריכים להתחיל בהחזר המשכנתא, זמן רב לפני שהבניין בכלל גמור ובהם יכולים לעבור לגור בדירה החדשה.
זה יוצר מצב קשה של המשך תשלום שכירות או משכנתא על דירה אחרת ובנוסף תשלום החזרים של המשכנתא החדשה.
מה הקבלנים והיזמים מציעים?
באופן כללי, השוק החדש הזה של משכנתאות ישירות מהקבלנים ויזמי הנדל"ן כולל מתן הלוואות גישור על סכומים שיכולים להיות חצי מיליון ש"ח ועד מיליון ש"ח.
הלוואות אלו מאפשרות לרוכשים לבצע את עסקת הרכישה לדירה בפרויקט שנמצא בבנייה, אך בתנאי מימון נוחים במיוחד ובתנאי החזר שנראים בתחילה טובים מדי מכדי להיות אמיתיים.
בצורה כזו, הרוכשים והקבלנים עוקפים את המימון של הבנקים, לפחות באופן חלקי, ואת מגבלות בנק ישראל על נטילת משכנתאות.
כך ניתן למצוא הצעות שונות שמהותן קבלת סכום כסף גדול לצורך רכישת הדירה, כאשר זו הלוואה השיעור ריבית של 0% (אפס אחוז ריבית) ומתחילים להחזיר אותה רק אחרי כארבע שנים מיום קבלת הכסף, יש הלוואות שהן אפילו עם תחילת החזר של רק אחרי 10 שנים.
זו כמובן הלוואה שונה ממשכנתא בנקאית, גם הסכומים נמוכים יותר בחלק מהמקרים אך בעיקר בגלל הגורם המממן. היזם או הקבלן מעניקים את המימון ולמעשה מאפשרים לרוכשים לבצע את העסקה, בלי הכסף הדרוש לצורך כך ועם התחייבות להתחלת החזרים רק במועד מאוחר יותרו אחרי האכלוס.
כמובן שיש לקבלן המעניק את ההלוואה הזו את הדירה עצמה כבטוחה להחזר ההלוואה.
אז מה עדיף?
על פניו, התשובה נראית ברורה. משכנתא דרך הבנק כוללת מגבלות שונות על הסכום, היקף ההחזר ומסלול ההלוואה עצמו ולרוב חייבים להתחיל לשלם מיד עם קבלת ההלוואה.
זאת בעוד שה"משכנתאות" דרך הקבלנים הינם ללא ריבית במקרים רבים וניתן להתחיל להחזיר אותן אחרי כארבע שנים.
אך כמובן שהמציאות מורכבת יותר וחשוב מאוד לבחון את כל הנתונים, את האותיות הקטנות בכל חוזה הלוואה ואת המצב הפיננסי האישי כיום והצפוי בעוד כמה שנים.
יכול מאוד להיות שעבור לווים רבים עדיף לשלב בין האפשרויות, גם משכנתא מהבנק וגם משכנתא מהקבלן, או לחלופין להסתמך על ההלוואה מהקבלן ולקחת משכנתא רגילה רק אחרי האכלוס בפועל.
כמו כן, עבור מי שיש לו דירה בבעלותו והוא קונה דירה נוספת, מסלול המימון דרך הקבלנים עשוי להיות רלוונטי במיוחד.
