הורים שמעבירים דירה במתנה לילדים, למעשה מעניקים להם את אחת המתנות הגדולות והמשמעותיות ביותר שניתן להעניק כיום לדור ההמשך. דירה במתנה מסוגלת לייצר נתוני פתיחה שונים בתכלית לחיים האזרחיים בישראל, להיטיב באופן משמעותי עם איכות החיים וכמובן לחסוך בהוצאה הכלכלית הגבוהה ביותר לאורך החיים. אך האם יש צורך לשלם עליה מס שבח ומס רכישה? וכמה? האם העברת דירה לילדים למעשה פטורה ממס? ובכן, מאחר שמדובר במתנה, הרי שניתן לבצע לגביה תכנון מס יעיל ולאפשר אותה באופן נוח למדי, כאשר לרוב קיים פטור ממס שבח ומס הרכישה הינו כשליש מגובה המיסוי המקובל. אך גם בנושא הזה קיימים לא מעט סייגים שמתייחסים לתנאי נתינת המתנה ותהליך הענקת הדירה, הגדרת קרובי המשפחה על פי חוק וכמובן החלטות עדכניות מטעם משרד האוצר.
העברת דירה במתנה: פטור ממס שבח, הקלה במס הרכישה
כבר דובר רבות על כוונת האוצר להחיל מיסוי על משקיעים ובעלי דירות שבבעלותם קיימות שלוש דירות ומעלה. ולכן על מנת להתחמק מתשלום המיסים הצפויים, רבים מבעלי דירות אלה בוחרים באופציה הלגיטימית של העברת הדירות על שמם של הילדים ובכך גם להיפטר מהמס הכבד וגם לראות בכך כירושה מוקדמת. "על הנייר", כל העברת דירה לקרובי משפחה במתנה זכאית לפטור ממס שבח, כאשר מס הרכישה על הדירה מקוצץ לשליש מגובה המס לתשלום אם הייתה נרכשת הדירה במחיר מלא. אך על מנת לחסום במידה מסוימת את התופעה שתגרום לבעלי דירה שלישית ומעלה לבצע הענקת דירה במתנה לילדים רק כדי להתחמק מתשלומי המס, הוחלט באוצר וברשות המיסים על תקופת הקפאה של ארבע שנים בין רגע נתינת המתנה לבין המכירה של הדירה בפועל.
תקופת ההקפאה על מכירת דירה שניתנה במתנה
וכך זה עובד: תקופת ההקפאה שנכנסה לתוקף עוד בשנת 2014 וקבעה שצריכות לחלוף ארבע שנים ממועד קבלת הדירה ועד מכירתה, מאפשרת למעשה לדירות שניתנו במתנה מאותה שנה להימכר רק החל משנת 2018 ומעלה. כל דירה שתימכר מוקדם מארבע שנים תגרור עמה מס שבח בצורה רטרואקטיבית, כך שהתשלום ייגזר מסך העלות שהייתה משולמת אם הדירה הייתה נמכרת כרגיל. בנוסף, המחוקק דורש מגורים קבועים באותה הדירה במשך לפחות שלוש שנים על מנת לקבל פטור מלא ממס השבח. אם הדירה ניתנה לילד שטרם מלאו לו 18, תקופת ההקפאה תחול עליו עם הגיעו לגיל 18 כמו גם שלוש שנות המגורים הקבועים בדירה זו.
אם קיימת דירה שהועברה במתנה לפני שנת החוק (כלומר – בשנת 2013 ומטה), המחויבות למגורי הקבע הינה במינימום של שנה אחת. אם הדירה בזמן זה לא שימשה את מקבל המתנה כמגורי קבע, תקופת ההקפאה לגביו תחול לאחר ארבע שנים מיום נתינת המתנה. אם הדירה ניתנה לו על ידי אחד מהוריו, התקופה תימשך שלוש שנים.
אם המגורים אכן היו באופן קבוע בדירה, ההקפאה הינה למשך שלוש שנים מיום הכניסה לדירה. כאשר מקבל הדירה במתנה מהוריו הינו רווק, תקופת הצינון הינה שנתיים. כאשר מקבל הדירה במתנה מהוריו הינו נשוי, תקופת הצינון הינה שנה אחת.
הגדרת קרובי המשפחה: מי רשאי להעניק למי דירה ללא תמורה?
עד כאן התנאים המרכזיים להענקת דירה במתנה ובפטור ממס שבח, עם עלות של שליש ממס הרכישה. אך מה קובע החוק בנוגע לקרוב המשפחה שמעניק את הדירה במתנה? במילים אחרות – מי למעשה בעיני החוק רשאי לתת דירה במתנה ובכך להיות פטור ממס שבח?
וכאן הדברים מתחילים מעט להסתבך, משום שהחוק לא מתבונן באותו אופן על תחשיב המס שחל על קרובי משפחה כאשר מדובר במס רכישה וכאשר מדובר במס שבח. כל אחד מהמיסים הללו, מגדיר "קרוב משפחה" באופן שונה. מס השבח מגדיר את קרוב המשפחה כהורה, הורי הורה (סבים וסבתות), בני זוג, צאצאים, צאצאים של בני הזוג ובני זוגם, אחים ואחיות ובני זוגם. מס רכישה מגדיר קרוב משפחה כבן זוג או בן זוג לשעבר (כל עוד הזוגיות נמשכה לפחות חצי שנה טרם המכירה), הורים, צאצאים, בני זוגם של הצאצאים, אחים ואחיות.
וגם בנושא ההגדרות, קיימים סייגים רבים. כך למשל, אם בת זוגו של האח נתנה לאחיו (כלומר לגיסה) דירה במתנה, הרי שהם מוגדרים כבני משפחה אך אינם נמצאים בהגדרת הקרובים שפטורים ממס שבח. אם סבא מקבל מנכדיו דירה במתנה, הרי שהוא איננו נמצא בהגדרת הקרובים שפטורים ממס רכישה. הוא אמנם יהיה פטור ממס שבח, אך מס הרכישה יחול עליו במלואו. כך מתרחש גם כשחלה העברת דירה בין אחים. למרות שאחים מוגדרים בשני סוגי המס השונים כקרובי משפחה, העברת הדירה ביניהם היא אפשרית רק בתנאי שהתקבלה קודם לכן מאחד ההורים או הסבים בירושה או ללא כל תמורה.
ומה קורה כאשר העברת הדירה מתרחשת בין בני זוג? אם העברת הדירה היא לבן הזוג שמתגורר יחד איתו בדירה, יתרחש פטור מוחלט ממס. אם העברת הדירה היא לבן זוג שאיננו מתגורר יחד באותה דירה, יחול עליו שליש התשלום על מס הרכישה. אם בני הזוג נמצאים כעת בהליכי גירושים, כל העברת דירה או חלק ממנה פטורה ממס – בין אם הדירה ניתנה בתמורה ובין אם לא.
מתנה עם סכנה
הפרצה החוקית שמאפשרת נתינת דירה במתנה לילדים יכולה לחסוך משמעותית במיסים, אך לעתים קרובות מסבכת יותר מאשר מקלה. הורים למספר ילדים למשל, חלוקים בדעתם בנוגע לילד שאליו מועברת הדירה, בנוגע לירושה העתידית והיכולת לחלק אותה שווה בשווה, בנוגע למיסים עתידיים שיחולו על הדירה ולגבי הערכת שווי הנכסים, במצב שבו לא ניתן לחזות את המיסוי העתידי. ככל שקבלת ההחלטות וראיית הנולד מתבצעת לטווח הקצר, היא עשויה לגרור עמה לא מעט מבעיות אלו בטווח הארוך. מצד אחד, אכן נוצר מצב של פטור ממס. מצד שני, עימותים בקרב קרובי המשפחה (והילדים בעיקר) עשויים לחרב את האחדות המשפחתית ולסבול מלא מעט בעיות בהמשך החיים. מצד שלישי, ייתכן שמימון הדירה (באמצעות משכנתא) דווקא יקשה על ההורים כלכלית במהלך תקופת הפנסיה, עד כדי מצב שבו היה עדיף לשלם את המס מאשר לתת דירה במתנה לילדים ולהיקלע למצוקה קיומית בגיל השלישי.
ההיבט המשפטי: תהליך העברת דירה ללא תמורה
כאשר ניתנת דירה ללא תמורה (בחינם), החוק עדיין רואה בה כעסקה לכל דבר ועניין ובשווי כספי גבוה מאוד. על מנת לבצע זאת נכון קיימת חובה להיעזר בעורך דין מקרקעין כדי שהדברים יתבצעו באופן נכון ומסודר, תוך מניעת מצב של אבדן הזכויות על הנכס וחסימת בעיות עתידיות שיהפכו לבלתי משתלמות במובן הפיננסי, כמו גם המשפחתי והחוקי.
במקרה שבו נותן המתנה מעוניין לרכוש דירה שניה על שמו, יחול עליו מס רכישה על הדירה הנוספת. אך אם יבהיר באמצעות עורך הדין כי רכישת הדירה השנייה מתבצעת גם היא לשם נתינתה בעתיד במתנה, הרי שיחול עליו פטור ממס הרכישה על דירה זו. למעשה, כאשר נרשמת הדירה הנוספת על שם מקבל המתנה העתידי, חלה פרצה נוספת במיסוי, המעניקה פטור מתשלום מס רכישה על דירה שניה והתשלום לגביה יתקיים על פי מדרגות המס המקובלות בעבור דירה יחידה.
גם אם הדירה מועברת ללא כל תמורה, מחויבים שני הצדדים מבחינה משפטית לחתום על המסמכים הבאים:
הצהרה חתומה מטעם נותן המתנה שמצהיר על נתינת המתנה בפני עורך דין.
הצהרה חתומה מטעם מקבל המתנה שמצהיר על קבלת המתנה בפני עורך דין.
הסכם שכולל את תנאי העסקה (או דרישות מעניק המתנה), הכפיפויות, הדרישות וכד' (למשל תנאי שאוסר על מקבל המתנה להשכיר או לסבלט את הנכס).
חתימת שני הצדדים על שטר מכר וביצוע אימות חתימה בפני עורך דין.
כאשר הנכס רשום בחברה משכנת ולא בטאבו – יהיה צורך בחתימה על מסמכים נוספים.
בסיום הכנת הניירת יש צורך לקבל אישור מהעירייה המפנה את הקרובים לרשם המקרקעין לצורך הגשת כל המסמכים. יש לבצע זאת תוך 30 ימים מיום החתימה, בצירוף צילום תעודות הזהות ואישור תשלומי אגרות. כמו כן יש לצרף את כלל דרישות העסקה ונתוניה, שווי הדירה הנוכחי ואת טפסי הבקשה לפטור ממס שבח והבקשה להקלה במס רכישה.
מצב משפטי נוסף שעשוי להיות כלול בהסכם העברת הדירה, הוא של עסקה בלתי חוזרת. קיימים מקרים שבהם ההורה מתנה את נתינת הדירה בדבר מה, או שהוא מעוניין לייצר עסקה שלא ניתנת בשום אופן לביטול לאחר מעשה. אם תנאים שכרוכים בקבלת הדירה לא מולאו כנדרש ותועדו כראוי, יכול נותן המתנה לדרוש בביטול העסקה ו"למשוך" בחזרה את הדירה ממנו. כך למשל, בעסקת מתנה של הורה מסוים לביתו, הוא דרש שהדירה לא תימכר במשך עשור שלם. הבת שהפרה את תנאי זה לאחר 6 שנים, גרמה כך לביטול העסקה.
