מהו הון עצמי?
לפני שנדון בשאלה מהו גובה ההון העצמי שצריך בכדי לרכוש דירה בואו נבין מה זה הון עצמי, הון עצמי הוא כלל האמצעים הכלכליים שיש לאדם ברשות עצמו לטובת רכישה מסויימת, שבה מעורב גם מימון גורם חיצוני.
לדוגמא: אם אתם רוצים לקנות כסף שעולה 50,000 שקלים, לכם יש 30,000 שקלים והשכן שלכם מלווה לכם עוד 20,000 שקלים, ההון העצמי שלכם לטובת רכישת הרכב הוא 30,000 שקלים שאתם "מביאים מהבית", והרכב מומן באמצעות ההון העצמי שלכם וההון שהושג ממקורות אחרים.
בהקשר של משכנתא ורכישת דירה, ההון העצמי הוא הכסף שאתם מגיעים איתו לבנק כדי לקנות דירה, שעליו הבנק צריך להוסיף הלוואת משכנתא כדי שהדירה תרכש בפועל.
מהו גובה ההון העצמי שצריך בשביל רכישת דירה?
ההון העצמי שאתם חייבים להגיע איתו לבנק לרכישת דירה (אחרת המשכנתא שלכם פשוט לא תאושר) מאוד משתנה לפי כמה תנאים ,כללים, ואופי הדירה שאתם מעוניינים לרכוש.
עבור דירה ראשונה או יחידה שלכם, כלומר בעת רכישת דירה כאשר אין לכם דירה נוספת ברשותכם, תצטרכו להביא מינימום 25% מעלות הדירה כדי שהבנק ישלים עבורכם 75% נוספים. עבור דירה שעלותה 1.5 מיליון ש"ח תצטרכו להגיע לבנק עם מינימום 375,000 שקלים.
עבור דירה שנייה, שלישית, רביעי וכדומה, המינימום הדרוש לכם יהיה כבר 50%, והבנק ישלים 50% נוספים. עבור דירה שעלותה 1.5 מיליון ש"ח, במידה ויש לכם כבר דירה אחת רשומה על שמכם, תצטרכו להגיע לבנק עם מינימום 750,000 שקלים.
למי שיש דירה והוא "מגלגל משכנתא" לדירה חדשה, כלומר, מוכר את הדירה שברשותו, מסלק את המשכנתא ולוקח משכנתא חדשה עבור הדירה החדשה, ההון העצמי המינימלי הוא 30%, כלומר עבור דירה שעלותה 1.5 מיליון ש"ח תצטרכו להגיע לבנק עם מינימום 450,000 שקלים.
למי שרוכש דירה תחת הטבת מחיר למשתכן – בהתאם למקרה הספציפי, כל מקרה לגופו. יש מקרים שבמחיר למשתכן אפשר לקנות דירה כבר החל מ-100,000 שקלים הון עצמי, וזה עשוי להשתנות לפי שווי הדירה, אבל שימו לב – לא לפי עלות הדירה שבה היא נקנת (כי היא נקנת במחיר מוזל למדי), אלא לפי שווי הדירה בשוק החופשי, כאילו היא נמכרת במסגרת רגילה ולא לפי מחיר למשתכן.
שמתם לב שלכל סוג רכישה יש דרישת לגובה הון עצמי שונה? עכשיו נבין כיצד ההון העצמי יכול לקבוע את גובה הריביות שתקבלו בבנק.
.
מאילו מקורות מביאים את ההון?
הון עצמי ניתן לאסוף וללקט ממגוון מקורות, המון פעמים אתם צריכים להפעיל כמה מהם ביחד ובמקביל, כדי להגיע למינימום הדרוש, או כדי להגדיל את ההון העצמי שלכם כמה שיותר (שלזה יש יתרונות שאפרט בהמשך):
- המקור הראשון הוא כמובן הכסף שיש לכם, "ברגיל", בעובר ושב, כסף שחסכתם לכם מהמשכורות החודשיות שלכם כי אתם מתנהלים במאזן חודשי חיובי וצוברים כסף מחודש לחודש, או מכל מיני מקומות אחרים כמו פיצויים ממקומות עבודה שפוטרתם מהם, מתנות לאירועים מההורים ומשאר המשפחה, ירושות וכדומה. זהו הכסף הנזיל שפשוט שוכב לכם בחשבון.
- כסף שיש לכם בכל מיני תוכניות חיסכון, פנסיה, קרנות השתלמות וכדומה – עדיף כמובן לא לפרק תוכניות חיסכון שמטרתם המרכזית היא לטווח ארוך, כמובן, אבל אפשר לקחת מתוכן הלוואה בתנאים טובים כדי להשלים הון עצמי חסר.
- הורים, משפחה וכדומה – הרבה זוגות צעירים נעזרים בהורים או במשפחה כדי להגיש לבנק הון עצמי ראשוני הדרוש לרכישת דירה. גם אני קיבלתי "עזרה קטנה" מההורים שלי כשקניתי את הדירה הראשונה שלי, הם תרמו 20,000 ש"ח וגם ההורים של אישתי אותו סכום, כדי שנוכל להגיע למינימום הדרוש ולהגיע לבנק עם הון עצמי מספק.
- נטילת משכנתא לכל מטרה על נכס קיים שיש לכם (או שיש לכם חלקית) או על נכס קיים שיש להורים שלכם (או שיש להם חלקית). זוהי דרך מעולה לקחת משכנתא נוספת לדירה שנייה על חשבון חלק מדירה שיש ברשותכם, או למשכן דירה שיש להורים שלכם כדי לספק לכם הון עצמי לדירה משלכם. בקישור למעלה יש כתבה מורחבת על משכנתא לכל מטרה, מומלץ לקרוא ולהבין איך זה עובד ומהם ספי המינימום הדרושים והתנאים כדי שתוכלו לקחת משכנתא לכל מטרה ולהגיע להון עצמי באופן כזה.
- דרך גרועה ונוראית ביותר שאני מתנגד אליה בתוקף – הלוואה. אתם יכולים לקחת הלוואה כדי שיהיה לכם מספיק הון עצמי, מבנק או מחברת האשראי. אם אתם צריכים להשלים קצת את ההון העצמי שלכם כדי להגיע למינימום הדרוש – זה עוד סביר.
- אם אתם לוקחים הלוואה גדולה כדי שיהיה לכם המינימום הדרוש להון עצמי – כנראה שאתם צריכים לחפש דירה זולה יותר ואתם קופצים מעל הפופיק. למה אני כל כך נגד? כי הון עצמי אמור להיות כסף שיש לכם, לא שאין לכם. לקחת הלוואה כדי להציג הון עצמי זה אבסורד, זה לא באמת הון עצמי, זה הון לא עצמי שניתן לכם ממקור אחר.
תחשבו על זה, אתם לוקחים הלוואה כדי שיהיה לכם מספיק הון עצמי כדי שתוכלו לקחת הלוואה אחרת, ומיד לאחר מכן אתם חייבים גם המשכנתא עצמה וגם את ההלוואה שלקחתם כדי לממן את ההון העצמי עבור המשכנתא עצמה.
זה נשמע נורא כי זה נורא. עדיף שתחפשו דירה אחרת שמתאימה לההון העצמי שלכם, ואם אין לכם מספיק, אז אין לכם מספיק חבר'ה, זה לא הזמן לקנות דירה.
בהרבה מהמקרים הבנק יגלה שאת ההון העצמי גייסתם מהלוואה, ופשוט לא יאשר לכם את המשכנתא, כי זה מהלך מסוכן ולא אחראי. זה אפשרי בקושי רק אם יש לכם שכר גבוה מאוד ובטוח מאוד שלא יפגע בעתיד (כלומר – שלא תתפטרו או תפוטרו ולא תצליחו למצוא עבודה חדשה בשכר גבוה באותה הרמה), כך שתוכלו לעמוד גם בהחזרי משכנתא וגם בהחזרי ההלוואה שהשלימה לכם את ההון העצמי.
הון עצמי – איספו כמה שיותר, זה חשוב
כמו שאמרתי מקודם, עבור דירה ראשונה או יחידה שאתם רוכשים, שזה כנראה נכון לגבי רוב מי שיגיע למאמר הזה, תצטרכו מינימום 25% הון עצמי כדי שהבנק יאשר לכם את המשכנתא. אני ממליץ בחום שאם יש לכם יותר מזה, תציגו לבנק ותשלמו יותר מ-25%, ולמה זה? ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, ככה הריביות והתנאים שתקבלו על המשכנתא יהיו טובים יותר.
לבנק יש "מדרגות", לדוגמא, ברגע שאתם מצליחים להביא איתכם הון עצמי של 40% ומעלה, הריביות שיתנו לכם הרבה יותר טובות ממה שתקבלו אם תביאו הון עצמי של 39%.
חשוב מאוד לבדוק עם ההון העצמי שאתם מגיעים איתו לבנק נמצא בדיוק על "סף" של מדרגת ריביות שכזו, כי בהמון מקרים אם תצליחו לגייס עוד כמה עשרות אלפי שקלים, הריביות שלכם ירדו משמעותית ובסך הכל הכללי המשכנתא שלכם תהפוך להיות הרבה יותר כדאית ותצטרכו לשלם הרבה פחות עליה בטווח הארוך.
אזהרה: אל תנצלו את כל ההון העצמי שלכם עבור המשכנתא
להגיש לבנק כל שקל שיש לכם כדי להגיע לגובה ההון העצמי המקסימלי (לפי העצה בסעיף הקודם) זו גם סוג של טעות. חשוב לתת הון עצמי לבנק כמה שיותר גבוה, אבל גם להשאיר לעצמכם מספיק כסף בצד ולא לשלוח כל שקל שיש לכם לבנק, כי עם רכישת דירה יש הוצאות נוספות שתצטרכו לממן ותצטרכו להשאיר עבורן כסף בצד אחרי שהבנק יקבל בשמחה את ההון העצמי שלכם. בין השאר, אלו הוצאות נוספות שיתכן וחלקן אתם לא לגמרי מכירים או מודעים לכך שקיימות:
מס רכישה – כשקניתי את הדירה האחרונה שקניתי, לא חשבתי שיוטל עליי מס רכישה שאצטרך להפריש למדינה מתוך העסקה. אתם חייבים לבדוק היטב מראש אם יהיה לכם מס רכישה לשלם, זהו מס אותו המדינה מבקשת בהתאם לתנאים. אם זו דירה שניה או נוספת שאתם קונים – יתכן מס רכישה.
אם זו דירה מעל עלות מסויימת (גם אם היא הראשונה או היחידה שלכם) – יתכן ויהיה מס רכישה. אל תתנו למס הרכישה לתפוס אתכם עם המכנסיים למטה, דעו שתצטרכו לשלם אותו מיד עם רכישת הדירה.
עורך דין – בכל נושא הטפסים והחוזים שעליהם תחתמו כשתקנו את הדירה – אתם רוצים עורך דין.
כשקניתי דירה מקבלן בעבר, עורך הדין שלי עבר על החוזה ומצא בו כמה כשלים, וכשקניתי דירה יד שנייה, גם שם עורך הדין דרש עבורי שינויים בחוזה הרכישה שהיו לטובתי, זה חשוב לאין שיעור! עורך דין מבקש בדרך כלל אחוז מתוך עלות הדירה שאתם קונים, אחוז אחד או שניים מהעלות בדרך כלל בערך, או שיש לו מחיר קבוע עבור טיפול בחוזי רכישת דירה. זה אלפי שקלים ולפעמים אפילו עשרות אלפי שקלים, צריך לקחת את זה בחשבון.
מתווך/ת – אם אתם רוכשים דירה דרך תיווך, המתווך יבקש גם הוא בין אחוז אחד לשני אחוזים בדרך כלל בערך מסכום הרכישה. גם פה מדובר בהמון המון כסף, יחד עם שתי ההוצאות הגדולות האחרות שציינתי, סכום הכסף המצטבר מתחיל להיות נכבד מאוד.
עלויות נלוות עבור מעבר הדירה עצמו – ריהוט חדש, הובלה, מכשירי חשמל, שיפוץ הדירה, חשמלאי, צבע שיצבע את הקירות, ניקיון, דלתות, פרקט, תיקונים בליקויים בדירה, החלפת צילינדר, מזגנים וכדומה.
עלויות שמגלים מיד אחרי המעבר לדירה החדשה – יש עלויות שיפתיעו אתכם ותגלו מיד עם המעבר. חלק מהעלויות האלו לדוגמא יהיו בגין דליפה, נזילה, שברים, סדקים, ליקויים במבנה או בקירות, דברים שבדרך כלל אתם לא יודעים עליהם עד שאתם נכנסים לגור בדירה וגרים בה שבועיים שלוש. הרי כנראה שלא שמתם לב לסדק הקטן בחרסינה של האמבטיה, לכך שהאדמה בחצר מתמלאת מים מנזילה, לכך שיש סתימה בשירותים, ועוד.
דברים שאי אפשר או כמעט בלתי אפשרי לראות כשאתם רואים את הדירה למשך כמה דקות בסיורים נקודתיים של כמה דקות בודדות פעמיים או שלוש לפני שחתמתם וקניתם אותה. דברים כאלו מתגלים אחרי שגרתם בדירה כבר כמה ימים.
בואו ניקח תרחיש הגיוני, שלפיו קניתם דירה ואתם מחליפים ספה ומעט ריהוט, על הדרך גם קונים מדיח כלים ואולי גם מכונת כביסה חדשה, ומתקנים ליקויים קטנים שמצאתם בדירה לפני או אחרי שעברתם אליה – אתם זקוקים לכמה עשרות אלפי שקלים. יחד עם תיווך (אם קיים), עורך דין, מס רכישה (אם קיים) – זה מגיע לעשרות אלפי שקלים רבים.
זה אומר שאתם צריכים להשאיר את עשרות אלפי השקלים האלו בצד ולא להכניס אותם להון העצמי שלכם שאתם מגישים לבנק עבור המשכנתא, זה כסף שתצטרכו מיד אחרי שתרכשו את הדירה. כמובן שאם אתם גם משפצים, אז בהתאם להיקף השיפוץ – הסכום הזה שתצטרכו לא להכליל כהון עצמי, אלא להשאיר בצד למועד הרכישה, גדל אפילו יותר.
לסיכום
הון עצמי – חשוב להביא כמה שיותר, לא רק לעמוד במינימום הדרוש, כדי לקבל הטבות בריביות ובתנאי המשכנתא. חשוב מאוד מנגד להשאיר בצד סכום מספק להוצאות הנלוות שמגיעות עם רכישת דירה חדשה, ולהוצאות שיצוצו קצת אחרי מעבר הדירה.
אל תשכחו לבדוק מראש אם יחול מס רכישה על רכישת הדירה – שההוצאה הזו לא תתפוס אתכם לא מוכנים. את ההון העצמי אפשר לממן ממשפחה, מכסף שצברתם בעצמכם, מתוכניות חיסכון וקרנות שיש לכם, ואפשר גם לקחת הלוואה כדי להשלים הון עצמי – אבל זה ממש לא מומלץ.
