בטחונות למשכנתא – מה הבנק דורש?

כשאתם ניגשים לקחת משכנתא מהבנק, הבנק צריך להחליט אם לאשר או לסרב.

הוא רואה דבר אחד לנגד עיניו – האם תעמדו בהחזרים לאורך זמן ותחזירו את המשכנתא כמו שעון, או שיש סיכוי כלשהו שלא תצליחו לעמוד בהחזרים, תפגרו בחלק מהתשלומים ואולי אפילו לא תצליחו בכלל להחזיר את המשכנתא שלכם.

לפי הסיכון שיש לו בהלוואה, הוא מחליט על גובה הריביות, תנאי ההלוואה, סכום ההלוואה, משך זמן ההלוואה ולא פחות חשוב – בטחונות שהוא ידרוש מכם.

אלו אמצעים שאתם צריכים לספק לבנק כדי "להרגיע אותו", להראות לו שיש הוכחות וראיות לדברים שמחזקים את הסיכוי שלכם לעמוד בהחזרים.

אם הבנק רוצה לתת לכם את המשכנתא אבל מהסס ולא לגמרי בטוח בעסקה, הוא ידרוש יותר בטחונות כדי שירגיעו אותו ויקנו לו שקט נפשי שהכסף שלו יגיע אליו.

כל נושא הבטחונות והערבויות שהבנק מבקש "נכתב בדם", הבנק בעבר הרחוק היה מבקש הרבה פחות, אם בכלל, בטחונות למשכנתא, אבל אם הזמן הוא למד שגם אנשים שמסתדרים כלכלית באופן סביר עשויים לקרוס ואין לדעת איפה אנשים יעמדו פיננסית כמה שנים או כמה עשורים מעכשיו – משכנתא זו הלוואה לטווח ארוך מאוד ולא הכל בחיים צפוי וידוע.

ערבים

ערבים בהלוואת משכנתא הם אנשים מקורבים ללווה או ללווים, מכרים, משפחה או חברים, שמסכימים להתחייב בחתימה שבמידה והלווה או הלווים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא, הם ישלמו לבנק את הכסף במקום הלווים. זה נפוץ ומקובל מאוד במקרים של משכנתא, עם כל ספק קטן שיש לבנק בנוגע להחזרי הכסף, תצטרכו לגייס ערבים.

ברוב המקרים, יהיו אלה ההורים שלכם שיגיעו ויתחייבו בפני הבנק שאם אתם לא תשלמו את החזרי המשכנתא – הם ישלמו אותם במקומכם.

 

בטחונות למשכנתא – מה הבנק דורש

הנה רשימה של רוב הבטחונות שהבנק עשוי לבקש ממכם עם הסבר קצר לגבי כל אחד. אבהיר משהו מראש – לא את כל הבטחונות האלו הבנק יבקש, רק חלק ובמקרים מסויימים הוא לא יבקש בטחונות בכלל.

זה תלוי בעיקר בכם, במצבכם הפיננסי, בהתנהלות הכלכלית שלכם ובנכס עצמו גם כן – דירה בבניין, בית פרטי, חדש מקבלן, יד שנייה – הדברים האלו גם עשויים להשפיע על הבטחונות אותן הבנק יבקש.

מסמך התחייבות רישום משכנתא – מסמך שבו אתם מתחייבים בחתימתכם מול עורך דין שמוודא ומאשר את זהותכם שהנכס לרכישה משועבד להלוואה שהבנק נותן, ובמקרה הצורך הבנק ישתמש בנכס כדי לפרוע את ההלוואה.

שטר משכנתא – זהו שטר שהבנק מפיק, שמאשר שהנכס שאתם רוכשים משועבד לבנק עד לפירעון מלא של המשכנתא. הבנק דורש תשלום אגרה בגין הפקת השטר.

חוזה משכון – זהו מסמך שהבנק מנפיק ואתם חותמים עליו והוא אומר שהזכויות בנכס או הזכויות בחוזה הקנייה של הנכס משועבד לבנק בגין ההלוואה. זה בעצם מה שממשכן את הנכס לבנק בזמן שבין החתימה על החוזה ועד לנטילת המשכנתא בפועל. אחרי שהבנק מנפיק את המסמך הזה ואתם חותמים עליו יש לשגר עותק שלו לרשם המשכונות, וזה עולה כסף שמשולם למשרד המשפטים.

דו"ח שעבודים – זהו דו"ח שמנפיק רשם המשכונות ובו הצהרה שהנכס שאתם רוכשים לא משועבד לשום גורם אחר.

לפני שני המונחים הבאים, נסביר מהי הערת אזהרה: הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין שמודיע כי יש חוזה חתום בכתב בין בעלים של דירה לקונה של הדירה, כלומר – החל תהליך מכירה של הדירה.

המטרה של הערת האזהרה היא למנוע מבעלים של דירה לנסות ולהתחיל תהליכי מכירה שלה מול יותר מגורם אחד. ברגע שנחתם הסכם, נרשמת הערת אזהרה שגלויה לכל המתעניין בנכס – הנכס הזה בתהליכי מכירה, עם פרטי הקונה והמוכר. אם הבעלים המוכר את הנכס ינסה למכור אותו למישהו נוסף במקביל, המישהו הנוסף הזה יחשף להערת האזהרה בתחילת התהליך ויבין שיש פה מעשה נוכלות בהתהוות.

רישום אזהרה לטובת הקונה – זהו רישום על הערת אזהרה קיימת לטובת הלווה, קונה הדירה, שהבנק עשוי לרצות לראות לפני שהוא מאשר משכנתא. על המסמך הזה חותמים בלשכת רישום המקרקעין, יחד עם עורך דין וחוזה הרכישה עצמו. יש תשלום עבור הרישום מול הטאבו.

רישום אזהרה לטובת הבנק – זהו רישום על הערת אזהרה שמחייבת את מי שמוכר את הנכס לרשום את השיעבוד לבנק מול הטאבו.

המסמך הזה לטובת הבנק, שכן הוא מחייב שביום בו הדירה עוברת מבעלות המוכר לקונה, נרשמת בטאבו גם המשכנתא של הבנק על הדירה. הבנק ישלח אתכם ללשכת רישום המקרקעין עם המסמך הזה לחתימות, ויש תשלום ללשכה בגין התפעול של העניין הזה.

הערכת שמאי – מסמך שתפקידו להגן בעיקר על הבנק, זהו מסמך שמספק לכם שמאי שמבקר בנכס וקובע את שוויו האקטואלי המודרני.

השמאי הוא בדרך כלל שמאי שבהסדר מול הבנק, הבנק יספק לכם רשימה של שמאים מולם הוא עובד.

השמאי יגיע ויקבע את שוויו של הנכס, וכך הבנק יכול להיות רגוע שחוזה הרכישה הוא על סכום ריאלי של הדירה, ושבמידת הצורך כדי לפרוע את ההלוואה הבנק יוכל למכור את הדירה בסכום הגיוני בקלות.

בגין הגעת שמאי יש תשלום לא קטן בכלל לשמאי עצמו, של 400 ועד כ- 1,500 שקלים (בהתאם לשווי הנכס).

כל התהליך הזה נועד למנוע מקרים שבהם נלקחת משכנתא על חוזה שסכומו לדוגמא 2 מיליון שקלים, על דירה שבפועל שמאי מעריך ששווה 1.2 מיליון שקלים, וכאשר הבנק ירצה לממש את הדירה, למכור אותה כדי לפרוע הלוואה שאתם לא מצליחים להחזיר, הוא יגלה שהנכס שווה הרבה פחות מהמחיר שבו קניתם אותו, וקשה לו למכור את הנכס במחיר שיחזיר לו את ההלוואה באופן מספק.

ייפוי כח – זהו מסמך שהבנק מנפיק ואתם חותמים עליו, ומאשר שהבנק רשאי למכור את הנכס ולפרוע את המשכנתא באמצעות המכירה במידה ולא עמדתם בהחזרי המשכנתא.

ביטוח על הנכס – ביטוח על הדירה מפני נזק, שריפה, הרס של המבנה של הנכס, תופעות טבע, טילים ורקטות וכדומה.

ביטוח חיים על הלווים – זוהי פוליסת ביטוח חיים שמופעלת במידה והלווה או הלווים הולכים לעולמם חס ושלום. הביטוח ישלם והבנק יקבל את כספו חזרה.

הבנק למעשה רשום בתור המוטב שמקבל את כספי הביטוח, עם הגבלה לגובה הקרן במשכנתא בלבד, כלומר, בביטוח הזה המוטב הוא הבנק וסכום הפיצוי הוא כגובה היתרה לפירעון המשכנתא. מאחר ומדובר בביטוח חיים יש מגבלות גיל – חברות הביטוח לא מסכימות לבטח חיים של אנשים מבוגרים באופן טבעי, ומי שלא מאושר לו ביטוח החיים הזה מול חברת הביטוח גם לא תאושר לו המשכנתא סביר להניח.

חברות הביטוח לא יבטחו אנשים אחרי גיל 65, ולא יבטחו אותם לתקופה שתגרום לביטוח לחצות את גיל 80, אז אם אתם מתקרבים לגיל 65 הזדרזו כי אחר כך תהיה לכם בעיה לקחת משכנתא, ובכל מקרה תוכלו לקחת משכנתא בפריסה ל-15 שנה ולא יותר. כמו כן אנשים עם בעיות בריאותיות, מחלות קשות וכדומה – עשויה להיות לכם בעיה.