בדיקת משכנתא – איך עושים את זה יעיל

אם אתם עומדים לקחת משכנתא, יש מספר דברים שחשוב מאוד שתבדקו.

לפני שאתם אפילו נפגשים עם הבנק, בזמן ההתנהלות עם הבנק, ואפילו אחרי שלקחתם את המשכנתא.

איך מבצעים בדיקת משכנתא מלאה, ומוודאים שהכל תקין, כשיר, והכי טוב שיש? איך לא נופלים לבורות שקשה לצאת מהם במהלך רכישת דירה? לקרוא, לשמור ולתלות על הקיר – הנה כל המידע.

בדיקת משכנתא לפני שניגשים לבנק

הדבר הראשון לבדוק הוא שאתם ערוכים לכל מה שצריך היטב. שאין דברים שיפריעו לכם לקבל אישור למשכנתא, שזה לא "גדול עליכם", שיש דירות שמתאימות לצרכים, לתקציב ולאזור בו אתם רוצים לרכוש. זהו שלב התכנון, שבו אתם בודקים שאתם בכלל מוכנים למשכנתא שאתם עומדים לקחת.

הון עצמי מול תקציב מקסימלי

לרוכשי דירה ראשונה ויחידה, ההון העצמי שלכם צריך לכסות לפחות 25% ממחיר הדירה, הבנק יממן לכל היותר 75%. אם זו דירה נוספת על שמכם – תצטרכו להתחלק עם הבנק לכל היותר 50% – 50%.

עליכם לבדוק שיש לכם מספיק הון עצמי אל מול התקציב עבור הדירה המקסימלי שאתם מתכננים, ולא רק זה – אחרי שתשלמו את ההון העצמי, עליכם לשמור עוד סכום נכבד בצד! כשקונים דירה יש עוד הוצאות רבות מלבד ה"מקדמה" על המשכנתא שנקראת "הון עצמי".

עורכי דין, אישורים, דמי פתיחות תיקים, ייעוץ משכנתא, שיפוץ, תיקונים בדיקה, עמלות, איבוד זמן עבודה בפגישות ותיזוזים – כל אלו יכולים לעלות לכם אלפי, עשרות אלפי שקלים, ובמקרים שאתם גם משפצים – מאות אלפי שקלים.

 

רישומי BDI

משהו שמאוד חשוב לבדוק עבור המשכנתא שלכם לפני שניגשים לבנק – האם יש סיבות נראות לעין שבגינן המשכנתא שלכם עשויה להיות מסורבת.

צ'ק שחזר בשנים האחרונות, חשבון שהיה מוגבל, תשלומי הלוואות שנכנסו לפיגורים, כל התנהלות לא כלכלית תקינה. כל הדברים האלו נרשמים בדו"ח ה-BDI שלכם, דו"ח שהבנק דורש לראות לפני שהוא מחליט אם לאשר לכם משכנתא או לא.

אל תנסו – ו"מה שיהיה יהיה", מאחר וגם סירוב משכנתא נרשם כסעיף שלילי בדו"ח ה-BDI שלכם, ועם סעיף שכזה בדו"ח שלכם – הסיכוי שתקבלו אישור למשכנתא שלכם מבנק כלשהו קלוש לגמרי. אם אתם לא בטוחים לגבי זה, הפיקו עבור עצמכם את דו"ח ה-BDI שלכם, ובידקו האם יש בו רישומים שליליים, חפשו בגוגל "הפקת דוח BDI".

 

החזר חודשי רצוי ואפשרי

עוד משהו שממש חשוב לבצע כחלק מבדיקת המשכנתא שלכם הוא איזה החזר חודשי אתם מעוניינים בו, באיזה החזר חודשי אתם יכולים לעמוד, ואיך תסתדרו עם החזר חודשי שכזה לאורך זמן.

החזר חודשי הוא נושא טריקי – ראשית, הבנק לא יאשר לכם משכנתא שעבורה ההחזר החודשי הוא מעל לשליש מסך ההכנסות שלכם נטו (יחד עם בני הזוג, כמובן).

שנית, ומנגד, ככל שההחזר החודשי שלכם יהיה גבוה יותר – ככה תנאי המשכנתא וריביות המשכנתא יהיו טובות יותר, וגם תוכלו לקצר את משך חיי ההלוואה/

אז יש לכם אינטרס שהוא יהיה כמה שיותר גבוה, אבל לא גבוה מידי כך שלא יאתגר אתכם עד כדי פיספוס תשלומים או מועדי תשלומים ופיגור בתשלום.

מעל ל-33% מסך ההכנסות שלכם הבנק לא יאשר לכם, ומתחת ל-25% מסך ההכנסות שלכם אני לא מאשר לכם – חבל שהתשלום יהיה "קל עליכם" מידי ולכן הריביות יעלו ותשלמו יותר בסופו של דבר.

 

רקע על דירה רצויה

רצוי מאוד, עוד לפני שניגשים לבנק, לבוא לפגישת משכנתא עם נציג משכנתאות אחרי שבדקתם דירות, או לפחות מאפיינים לדירה, שבה אתם מעוניינים.

אזור גאוגרפי, עלות דירה, מאפייני הדירה, וכדומה. האם חדשה מקבלן? האם יד שניה? האם דירת קרקע, או דירה במבנה מגורים? הבנק יעריך מאוד אם תדעו פחות או יותר כחלק מבדיקת המשכנתא מהי הדירה בה אתם מעוניינים, חלק מהאנשים כמובן מגיעים לבנק כשהם כבר מעוניינים בדירה ספציפית, שזה בכלל נוח וטוב לבנק.

 

יועץ משכנתאות?

עוד כחלק מבדיקת המשכנתא, חשוב לתכנן ולנסות להבין האם תעשו את הדברים בעצמכם או שתשכרו יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך. יועצי משכנתאות מגיעים בכל מיני צורות וגוונים – חלק מהם רק יתנו לכם פגישת ייעוץ בודדת, חלק יבנו יחד איתכם תמהיל שמתאים לצרכים שלכם, וחלק ילוו אתכם יד ביד לאורך כל התהליך כולו עד לקבלת המשכנתא. חבל לקחת יועץ משכנתאות באמצע התהליך, אחרי שכבר אולי עשיתם טעויות או התנהלתם לא נכון בתוך כל הדבר הזה.

 

בדיקת משכנתא בזמן שמתנהלים מול הבנק

את הבדיקות והחושבים הבאים כדאי מאוד שתעשו בזמן ההתנהלות מול הבנק. יש לגשת ל-3 בנקים לפחות במקביל, כך אם בנק אחד מסרב, השני עוד יכול לאשר את בקשתכם למשכנתא, וכך גם תוכלו למנף את התקשורת הסימולטנית עם מספר בנקים לצורכי משא ומתן ומיקוח על ריביות.

 

תמהיל רצוי

אחרי שהבנק נתן אישור עקרוני ונפתח שלב המשא ומתן – הכי קריטי להתחיל קודם כל מתמהיל רצוי.

אנשים שפחות מתמצאים מתחילים להתמקח על ריביות ולעשות מכרז ריביות בין הבנקאים, אבל בדיקת המשכנתא הראשונה שצריך לבצע אחרי שהבנק נותן אור ירוק זה תמהיל המשכנתא.

התמהיל הוא פירוט המסלולים והחלק היחסי שלכם מתוך המשכנתא.

הבנק כנראה ינסה לדחוף לכם תמהיל סטנדרטי של שליש משכנתא בריבית פריים, שליש קבועה, שליש משתנה, או שהוא ינצל את השינויים העדכניים שבנק ישראל עומד להחל על תמהילי משכנתא, ויתן לכם הצעה של שני שליש במסלול פריים, ועוד שליש בריבית קבועה.

חשוב להבין כי מלבד שתי האפשרויות האלו, יש עוד אפשרויות רבות לבניית תמהיל, ואין לזרום באופן אוטומטי עם התמהיל שהבנק מציע ולעבור למיקוחים על הריביות.

מצבכם הפיננסי כרגע ובעתיד, אפשרות לפירעון מוקדם, בונוסים או קידומים צפויים בעבודה או הוצאות גדולות בעתידכם שאתם יודעים עליהן – כל אלו דברים שאמורים להכנס לחישוב בבניית התמהיל.

רק אחרי שהחלטתם על תמהיל רצוי, יש להתחיל להתמקח עם הבנק על הריביות.

 

מכרז ריביות

מכרז ריביות הוא תהליך שבו אתם בודקים מהן ריביות המשכנתא הכי טובות שהבנק יכול להציע לכם באמצעות מכרז בין הבנקים השונים.

מכרז ריביות יעיל הוא הכרחי לצורך בדיקת משכנתא איכותית ויעילה. הדרך הכי טובה לבצע מכרז ריביות היא כזו: לאחר שבניתם תמהיל שהכי טוב לצרכים ותואם לכם באופן אישי, הוציאו הצעות משלושה בנקים במקביל.

קחו את ההצעה עם הריביות הכי טובות ונמוכות שקיבלתם מבין שלושת ההצעות, והציגו אותה לשני הבנקים האחרים, שנתנו הצעה קצת פחות טובה.

בקשו מהם להשוות או אפילו להציע לכם הצעה נוספת טובה יותר מזו שיש בידיכם, אחרת, תתקדמו עם הבנק הזול יותר.

אחרי שקיבלתם הצעות טובות יותר מ-2 הבנקים היקרים יותר, ביחנו מהי ההצעה הזולה ביותר, והציגו אותה ל-2 הבנקים האחרים שוב.

כך התהליך יחזור על עצמו שוב ושוב, קצת גוזל זמן ומטרטר, אבל בסיום, כשהבנקים לא יסכימו לרדת יותר בריביות ויאלצו להפסיד אתכם כלקוחות לטובת בנק אחר זול יותר, תדעו שיש בידיכם את הריביות הטובות והנמוכות ביותר שיש.

 

מיקוח על ריביות – כל עשירית אחוז קובעת!

חשוב להבין בהקשר של מיקוח על ריביות ומכרז הריביות אותו תיארתי, שכל עשירית אחוז קטנה קובעת, וכל הורדה של עשירית אחוז בריביות, זה אומר שתשלמו אלפי שקלים פחות בטווח הארוך על המשכנתא שלכם.

אל תתביישו לבקש עוד הורדה קטנה, עוד עשירית אחוז, עוד מאמץ קטן, מנציג המשכנתאות בבנק. אפילו אם אין לכם מנגד הצעה טובה יותר מזו שהוא נתן לכם, אם הוא יזרוק לאויר "טוב, נוריד פה עוד עשירית אחוז", באותו רגע חסכתם כסף תוך שניות בודדות לחופשה משפחתית מפנקת בקפריסין. למה לא.

 

בדיקות משכנתא אחרי שכבר קיבלתם את הכסף והמשכנתא שלכם עברה

כחלק מבדיקת המשכנתא שלכם, אולי זה יפתיע אתכם מעט, אתם צריכים לבצע מספר בדיקות אפילו אחרי שהמשכנתא שלכם עברה ואושרה על ידי הבנק, ואחרי שחתמתם עליה.

 

תשלומים עוברים בזמן לקבלן / מוכר

בהרבה מקרים שבהם אתם נוטלים משכנתא, אתם מבקשים שלא לקחת את הכסף במכה אחת, את כולו. אתם רוצים לקבל סכומים חלקיים מסך המשכנתא באופן הדרגתי לאורך זמן, וזאת מאחר וזה היה ההסכם שלכם מול הקבלן או המוכר, וזה מאפשר לכם להתחיל לשלם את המשכנתא בחלקים קטנים יותר ולחסוך כסף עד שהדירה תהיה שלכם לחלוטין ויהיה המועד לכניסה לדירה (על ידיכם או על ידי שוכרים מטעמכם). בהקשר הזה, חשוב מאוד לוודא, לבדוק ולהיות עם היד על הדופק.

כל איחור בתשלום לקבלן או למוכר הדירה עשוי להטיל עליכם עלויות כבדות מאוד בדמי פיגורים, קנסות, ריביות או השלכות קריטיות משפטיות אחרות.

בחוזה שלכם מול הקבלן או מול מוכר הדירה מתוארים סכומים ותאריכים שבהם הם צריכים לעבור – יש לוודא שכל הסכומים עוברים כמו שצריך ובזמן לפי החוזה, גם אם מדובר בהעברות מצידכם למוכר, וגם אם מדובר בהעברות אוטומטיות שאמורות להתבצע על ידי הבנק.

 

תקינות תשתיות בדירה

לפני הרכישה אני בטוח שהסתובבתם בדירה מספר פעמים, בדקתם סדקים בקירות, את מצב האמבטיה, שכל הברזים תקינים ושאין נזילות או כשלים אחרים בתשתית שבדירה.

יש דברים שאפשר לגלות רק אחרי שמתחילים לגור בדירה, לדוגמא דוד שמש בעייתי או חשמל שמתקצר וקופץ לעיתים קרובות.

בכאלו מקרים, אם דאגתם לעצמכם או שעורך הדין דאג לכם, כנראה שיהיו סעיפים שמגינים עליכם ומטילים הוצאות טיפולים על כשלים שכאלו על מוכרי הדירה – והזמן הוא חשוב וקריטי.

ככל שתדווחו על הכשלים מוקדם יותר – כך יש יותר סיכוי שהחוזה יגן עליכם ועלויות הטיפול יוטלו על מוכר הדירה.

במקרה של דירות מקבלן – הקבלן נותן אחריות מוגבלת בזמן, כך שחשוב לעדכן אותו בהקדם על כל דבר כדי שיבוא ויטפל – במסגרת אחריות – ללא עלות.

 

בדיקות תקופתיות למיחזור המשכנתא

עוד משהו מגה-חשוב לבדיקת המשכנתא שלכם, הוא פשוט לא לשכוח ולא לוותר על בדיקת משכנתא תקופתית למיחזור המשכנתא.

אחת לשנתיים – שלוש, או אחת לשינוי קיצוני בחיים שלכם, חשוב לבדוק כדאיות למיחזור המשכנתא ואם קיימת כדאיות – למחזר בהקדם!

מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו אתם לוקחים את המשכנתא מחדש לפי כללים, תנאים וריביות עדכניים.

אם היו שינויים בריביות או בהגבלות המשכנתא בשנים האחרונות, אתם יכולים לקחת את המשכנתא מחדש לפי השינויים האחרונים, והמון פעמים זה כמובן מאוד משתלם וכדאי.

אם נולד לכם תינוק, קודמתם בעבודה והמשכורת שלכם השתפרה משמעותית, נחתה עליכם ירושה או כל דבר אחר – שווה לבדוק אם מיחזור יכול לעשות עימכם חסד.

מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות לבדיקת הכדאיות ומיחזור המשכנתא בפועל, מדובר בתהליך לא פשוט בכלל ושכרו של היועץ ישתלם לכם בסופו של דבר.