ייעוץ משכנתא בלב שקט

מהו תפקידו של יועץ המשכנתאות?

מחירי הנדל"ן הגבוהים כיום מייצרים קושי רב בהשגת הדירה המיוחלת, כאשר לגובה התשלום על הבית מתלוות תוספות כספיות שמאלצות את הרוכשים להמתין עם הרכישה, להסס, לחקור, לדון, לבצע בירור מעמיק ובכובד ראש לגבי כל התנאים האופטימליים למשכנתא. אנשים רבים כבר הבינו כי "האדם הממוצע" בישראל איננו בקיא מספיק בתחום ונוצר הרושם כי היועצים המצויים בבנקים לא מעניקים מסלולים משתלמים מספיק ללקוחות, אלא רק לבנק עצמו ולכיסו. על כן יותר מרבע מכלל מבקשי המשכנתאות בשנת 2017 נעזרו כבר מהשלב הראשון בשירותי ייעוץ משכנתאות, כאשר נתון זה צפוי לעלות עד סוף 2018. לכן אם גם אתם עומדים בפני לקיחת משכנתא – חשוב שתיעזרו באיש מקצוע מהימן ומנוסה שיסביר לכם על התהליך בסבלנות רבה, תוך הצגת כל האפשרויות העומדות בפניכם.

בפגישת ייעוץ משכנתא, מובאים בחשבון גורמים אישיים וכלכליים רבים, שיסייעו ליועץ לבנות עבורכם את המסלול המשתלם ביותר. שינויים במצב המשפחתי (כמו הרחבת המשפחה בעתיד למשל), מצב תעסוקתי, השכלה, אפשרויות קידום, ירושות, כספי חיסכון ועוד, יכולים לעזור בביצוע השוואת המשכנתאות ובחירת המסלול המתאים ביותר, שיקל עליכם מבחינת היקף ההחזרים והתנאים. בנוסף לכל השיקולים המאפיינים אתכם, הרוכשים, ואת מהלך חייכם, הייעוץ מסתכל גם על היבטים מאקרו-כלכליים קיימים כמו השפעות של אחוזי ריבית לטווח הארוך, תקופות כלכליות משתנות ועוד שעשויים להשפיע על הסכום שתשלמו לאורך שנות ההחזר. ניתן לומר שיועץ משכנתא הוא תפקיד חשוב ונחוץ ביותר בעולם הנדל"ן שמבוסס על הערכת צפי וסיכונים אפשריים, כאשר בראש ובעיקר עליו לספק ביטחון ושקט נפשי לרוכשים החדשים, עם כמה שפחות תנודות ותרחישים מפתיעים המלווים את תקופת ההחזר. פעמים רבות יומלץ על תמהיל מסלולים – כלומר ערבוב בין מספר סוגים שמאפשר לרוכשים מצבי החזר גמישים יותר והפחתת הסיכונים לטווח הארוך.

משא ומתן – השלב ההכרחי ביותר בתהליך

היועץ לא רק מומחה בלספק לכם מידע שקוף וברור אודות התנאים, אלא גם יוכל ללוות אתכם יד ביד לאורך כל התהליך. היות ובנקים שונים מתנהלים באופן שונה, הרי שהם יכולים להציע גם תנאים אחרים שכדאי לשמוע לגביהם ולא רק מהבנק האישי שלכם. ייעוץ משכנתאות יוכל ללמד אתכם כיצד להתמקח ואף לגשת איתכם לפגישה הבנקאית. הוא איננו מסתפק רק בעובדות היבשות ויעדיף לשמוע מבנקים שונים על התנאים המוצעים לכם ולהשיג את הטוב ביותר גם במסגרת סניף שונה של אותו הבנק, שעשוי להציע הטבות אפשריות משלו. אופציה נוספת היא לגשת באופן עצמאי אל הבנקים והסניפים השונים, לשמוע על המסלולים האפשריים ועם כל המידע לגשת למפגש עם יועץ המשכנתאות שיבחן כיצד ועם מי שווה להמשיך ולהתמקח כדי להשיג עסקה רלוונטית.

אמאל'ה, ריבית!

אולי הנושא המלחיץ ביותר בתחום המשכנתאות, שמהווה את עיקר התשלום הנוסף שהבנק גובה מכם, מעבר לסכום ההלוואה שניתנה. את הריבית מחשב הבנק על סמך גובה המשכנתא שאושר לכם ובכל פעם מחדש כאשר נגבה הסכום החודשי. גם כאן ישנה חשיבות למסלול הנבחר, כאשר הריבית תשולם בהתאם לתנאים של אותו המסלול ושיטת ההחזר המצויה בו. אנשים שכבר עברו את תהליך לקיחת המשכנתא, או מיחזור משכנתא מעידים כי רק ייעוץ משכנתא מקצועי שאיננו תלוי בבירוקרטיה הבנקאית יכול להשיג ריבית נמוכה ללא פשרות והוא נחשב לגורם מקצועי קשוב ואמין שכדאי להשתמש בשירותיו ללא היסוס.

חשוב לציין כי הריבית איננה התשלום הנוסף היחידי שהוא פועל יוצא של קבלת משכנתא וגם דמי התיווך, שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום, עלויות השיפוץ וביטוח המשכנתא משתתפים בחגיגה והם מהווים כ-6% ממחירו הכולל של הנכס. היועץ יקזז את הוצאות אלו מההון העצמי שברשותכם לפני שייגש למשא ומתן בבקשה לקבל "אישור עקרוני למשכנתא".

מהי גרירת משכנתא וכיצד היועץ מסייע בתהליך?

כאשר ברצונכם למכור נכס שכבר נתקבלה עליו משכנתא ולקנות חדש, מתבצע תהליך של העתקת השעבוד מהישן לחדש בצירוף עמלות נוספות. באופן עקרוני, התהליך נשמע פשוט וקל לביצוע וגם הוא יכול להיות מתווך במלואו על ידי היועץ. אך הדבר למעשה איננו פשוט כל כך במקרים רבים: זכאות למשכנתא ממשרד השיכון עלולה לשנות את תנאי הזכאות למשכנתא במשכן המגורים החדש ואת אופן ההחזר; לא ניתן לבצע גרירת משכנתא לפני שהושלמו בניית היסודות של ביתכם החדש; מגורים בנכס חדש הממוקם באזור רמת סיכון גבוה עלולים לגרום לבנק שלא לאשר. במקרים מסוימים יתעורר הצורך גם בהקפאת משכנתא – כלומר הפקדת ערובות או בטחונות אחרים בזמן מכירת הנכס הנוכחי ועד לשלב המשך ביצוע ההחזר. היות וברוב המקרים רכישת הנכס החדש הינה יקרה יותר, הרי שיש צורך בתוספת למשכנתא מהבנק, אלא אם כן שיפרתם את הכנסותיכם מאז שנלקחה. בנוסף יש לקחת בחשבון שהגרירה לא מאפשרת פריסה מחודשת של ההחזרים, כך שהתוספת תשתלב במה שכבר קיים ולא בתנאים חדשים. בעזרת ייעוץ משכנתאות היועץ יוכל לבחון את הסיכונים הכרוכים בגרירה ואת תשלומי העמלות הנלוות כדי להפחית את התוספת שתשלמו על הגרירה. בנוסף גם הפעם תוכלו להיעזר בשירותיו על מנת למלא את הטפסים הרלוונטיים ולהגיש את בקשתכם לבנק, בצירוף כלל המסמכים הנדרשים.

מה קורה במצב של סירוב מהבנק?

הבנקים מעוניינים להעניק הלוואות למי שמוכיח כושר השתכרות והיסטוריית אשראי תקינה, כדי להבטיח את קבלת הכספים במלואם. על כן בכל בקשה לאישור משכנתא, מתבצעת בדיקה מקיפה בנוגע לסטטוס האישי והכלכלי, באופן שסוקר גם את עברו הבנקאי של מבקש ההלוואה: תשלומים חוזרים בשנים האחרונות, גובה יכולות החזר, מסגרת פנויה ועוד. הסכנה הגדולה ביותר היא שיקים ללא כיסוי שחזרו פעמים רבות בשנים האחרונות, או במצב של חשבון מוגבל ותהליכים שונים הקשורים להוצאה לפועל כמו איחוד תיקים ופשיטת רגל המדליקים באופן מידי נורה אדומה אצל הבנקאי. במצב זה, יוכל היועץ להעריך את האפשרויות שלכם בהמתנה לתקופת זמן מסוימת עד שיוסרו ההגבלות או שמצבכם הפיננסי ישוב למוטב ואז להגיש שוב. ניתן גם להמליץ לכם על קבלת משכנתא חוץ בנקאית בתנאים שונים. בשני המקרים קיימת סכנה של אחוז מימון יחסית נמוך וצורך ביותר בטחונות, כמו שעבוד נכס אחר, רכוש או עסק קיים. בנוסף יוכל היועץ לפעול במקביל מול מספר בנקים ולהשתמש בניסיונו המקצועי הרב כדי להשיג אישור חיובי בסופו של דבר, שיהווה את המפתח הראשוני אל ביתכם המיוחל. בסופו של דבר – ייעוץ משכנתאות איכותי יכול להוביל לחסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים!