משכנתא היא הלוואה שלוקחים לשנים רבות מאוד. מן הסתם, במקרים רבים התנאים בזמן קבלת הלוואת המשכנתא אינן זהים לתנאים לאחר מספר שנים, ולעיתים אף שונים משמעותית.
הכוונה היא גם לתנאים הכלכליים של המשק הישראלי ושוק המשכנתאות בפרט, וגם לתנאים אישיים של רמות הכנסה או הון עצמי פנוי, למשל.
שינוי תנאים אלו יכולים להביא מקבלי משכנתאות למצב בו המשכנתא שלקחו לפני 10 שנים כבר אינה אידיאלית עבורם, וקיים מסלול אחר שהרבה יותר מתאים להם מבחינה כלכלית. זהו מצב שיכול להצדיק מיחזור משכנתא ושינוי התנאים של ההלוואה, לכאלו שיותר מתאימים למציאות הנוכחית ולרצון הלווה.
מתי כדאי למחזר?
מיחזור משכנתא מיועד כאמור למצבים משמעותיים של שינוי כלשהו מבחינת הלווה לעומת התנאים ששררו במועד המקורי של קבלת סכום ההלוואה.
הסיבה העיקרית לכדאיות של מיחזור משכנתא היא שינוי משמעותי ברמת הריבית על משכנתאות במשק, מן הסתם מדובר על ירידה בגובה הריבית. למשל, משפחה שלקחה משכנתא בריבית קבועה גבוהה יחסית, בזמן שריבית בנק ישראל הייתה גבוהה. בינתיים בנק ישראל הוריד את הריבית, בגלל נתונים כלכליים כאלו ואחרים, והמשפחה ממשיכה לשלם אחוזי ריבית גבוהים ויקרים.
מצבים נוספים שהופכים את מיחזור המשכנתא לאפשרות אטרקטיבית ששווה לבדוק אותה הם עלייה ברמת ההכנסות, למשל קידום לתפקיד בכיר בשכר משודרג, קבלת סכום כסף גדול שניתן להשקיע במשכנתא, כמו ירושה או קרן השתלמות גדולה, או כאשר מסלול הריבית פשוט אינו תואם את המציאות הכלכלית של הלווים.
חשוב לבצע בדיקה מקיפה ונכונה של כל הנתונים לפני ביצוע מיחזור משכנתא, ישנן כמובן עמלות שונות שיש לשלם לבנק המלווה שיש לקחת בחשבון. משכנתא היא הלוואה גדולה וארוכת טווח, כך שלא ממחזרים אותה עם כל שינוי קטן לרעתכם בריבית או תנאים דומים, אלא רק כאשר ישנם שינויים משמעותיים שמשמעותם הבדל מוחשי בתנאי המשכנתא ובגובה ההחזרים החודשיים.
העמלות השונות במסגרת מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא שקול מבחינת הבנק למשכנתאות לפירעון מוקדם של המשכנתא. הכוונה היא שמיחזור כזה הוא זהה מבחינת הבנק המלווה באופן עקרוני לתשלום כל סכום ההלוואה שנותר בתשלום גדול אחד, לפני סיום תקופת המשכנתא שנקבעה מראש.
פירעון מוקדם של משכנתא יכול להיות בעייתי לבנקים במקרים מסוימים, כי חישובי הריבית נעשו לפי 15-20 שנים לרוב, אך ההלוואה נפרעה לאחר 10 שנים, למשל. כך שיכול להיווצר מצב שבו הבנק מרוויח פחות על ההלוואה, והוא חייב להגן על עצמו מפני הפסדים וזאת באמצעות עמלות.
לא כל הלוואה כרוכה בתשלום עמלה במקרה של פרעון מוקדם ויש לבדוק היטב את התנאים המצויינים בחוזה ההלוואה מול הבנק. העמלות במסגרת מיחזור הלוואת משכנתא בהן ניתקל לעיתים הן בעיקר:
- עמלה תפעולית – משולמת בזמן ביצוע המיחזור ועלותה כמה עשרות שקלים בלבד.
- אי הודעה מוקדמת – משולמת במקרים בהם מבצעים מיחזור משכנתא מהר מאוד ללא הודעה לבנק של לפחות 10 ימים. פשוט הודיעו לבנק מראש, והימנעו מתשלום 0.01% מהמשכנתא.
- היוון עקב הפרשי ריבית – זהו עיקר תשלום העמלה בפעולת מיחזור. המדובר על פער הריביות במועד קבלת ההלוואה לריבית ממוצעת אחרת שמשוקללת על ידי בנק ישראל.
- מדד ממוצע – רק למשכנתאות צמודות מדד. גובהה של העמלה חצי מהשינוי הממוצע של המדד בשנה האחרונה. זו עמלה לא גבוהה, שבמקרים רבים אינה משולמת אם הפעולה מתבצעת אחרי ה-16 לחודש, כי הבנק כבר יודע את שיעור המדד לחודש האחרון.
לא חייבים לבצע מיחזור משכנתא באותו בנק, למרות שהתהליך חוסך זמן ובירוקרטיה. רצוי כמובן להעזר בטיפים למיחזור משכנתא, לקבל כמה הצעות, ובעזרת ייעוץ משכנתא מקצועי בלתי תלוי לקבל את המסלול החדש והמתאים ביותר.