למרות מה שרבים נוהגים לחשוב לגבי המשכנתא שלהם, לא מדובר על "חתונה קתולית". אפשר וכדאי לגוון ולהחליף את מסלול המשכנתא אם התנאים בשוק או התנאים האישיים מאפשרים תמהיל נכון, והכי חשוב זול יותר עבור הלקוח.
מקבלי משכנתאות צריכים להבין ולהפנים, כי יש אפשרות לשפר את התנאים לטובתם, ולא צריך להסתכל כל פעם על דפי הפירוט של המשכנתא, ולהתחרט על בחירת מסלול כזה או אחר. יש אפשרות ריאלית ונפוצה מאוד של מיחזור משכנתא שמאפשרת להתאים את המשכנתא, כך שתיטיב אם הלקוחות בצורה הכי טובה להם – אך זהו שינוי שלא מתאים בכל מצב, ובטח לא כזה שעושים הרבה פעמים לאורך חיי המשכנתא.
למי כדאי מיחזור משכנתא? רק כאשר התנאים משתנים משמעותית
באופן כללי ולפני שניכנס לפירוט ניתן לומר כי מיחזור משכנתא הוא תהליך אפשרי בהחלט, אך כזה שמיועד רק למצבים של שינויים משמעותיים בכלכלה, בשוק המשכנתאות או במצב האישי של הלווים – למשל אינפלציה גבוהה מאוד, ירידה משמעותית בריביות או עלייה גדולה בהכנסות המשפחתיות לעומת בזמן קבלת המשכנתא.
מיחזור משכנתא כרוך כמובן בעמלות ותשלומים שונים, ובמסלולים מסוימים התהליך יכול להיות יחסית יקר ולכלול אחוזי קנס מקרן המשכנתא כולה, כי למעשה מדובר על ביטול המשכנתא ולקיחת הלוואה חדשה בתנאים שונים על יתרת הסכום.
באופן כללי מיחזור משכנתא נועד למצבים כאלו של שינויים בתנאים ופחות למצבים בהם הלווים רוצים לעבור לנכס אחר טוב יותר. למצבים כאלו אפשרות של גרירת משכנתא או סילוק שלה יכולים להתאים יותר, אם מוכרים את הנכס הראשוני.
אם יש עוד הרבה שנים לשלם
ללווים שיש להם עוד שנים רבות לשלם את המשכנתא תהליך מיחזור משכנתא יכול להיות כדאי יותר. פשוט משום שאם התנאים השתנו לעומת מועד קבלת המשכנתא, אז ללווים נשאר עוד סכום גדול לשלם בתנאים הפחות טובים, ורצוי לעבור למסלול טוב יותר ולחסוך כסף.
אם נשארו רק עוד שנים בודדות לשלם, אז יכול להיות שלמרות השיפור, התנאים העמלות והקנסות על פירעון מוקדם יהיו יקרים יותר בחישוב כללי, מאשר להישאר באותו מסלול פחות טוב.
ככל שסכום הקרן גבוה יותר
סעיף זה דומה לקודמו, כי ככל שהסכום אותו יש להחזיר לבנק המלווה גבוה יותר, כך אפשר לראות למי כדאי מיחזור משכנתא למסלול מתאים וזול יותר. אם הסכום גדול, אין זה מחייב כי משך חיי המשכנתא גם יהיה גבוה מאוד.
הבדל בריבית של כמה אחוזים על סכום גבוה של כמה מאות אלפי שקלים הוא משמעותי מאוד, ושינוי למסלול בריבית נמוכה יותר יכול בהחלט לחסוך עשרות אלפי שקלים. אותו הדבר לגבי הצמדה למדד המחירים לצרכן בתקופה של אינפלציה עולה, שיכולה לייקר את ההחזרים מאוד, וניתן לחסוך במיחזור למסלול ללא הצמדה.
השפעת הריבית
בתקופות של ריבית נמוכה, ככל שמרכיב הריבית במשכנתא גבוה יותר, כך כדאי יותר לבצע מיחזור משכנתא. כמו כן, התהליך כדאי יותר ככל שמרכיב הריבית המשתנה במשכנתא גבוה יותר בתקופות של עליות ריבית.
כמובן שבמסלול צמוד למדד בריבית קבועה ככל שהריבית במשק נמוכה יותר והאינפלציה גבוהה יותר – כדאי לבצע מיחזור.
